當(dāng)前，二手房在整個(gè)房產(chǎn)交易市場(chǎng)中占據(jù)的份額越來(lái)越大，消費(fèi)者通過(guò)中介購(gòu)房已經(jīng)成為一種有效并且常見(jiàn)的選擇，然而當(dāng)前，中介市場(chǎng)良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買(mǎi)賣(mài)雙方，讓很多消費(fèi)者望而卻步。

　　“意向金”竟成中介費(fèi)

       今年6月，在北京打拼多年的魏先生打算買(mǎi)一套二手房以備結(jié)婚之用。為了方便，魏先生通過(guò)公司附近的一家中介公司看房。

　　在魏先生向中介說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)意向后的第二天，該中介便介紹了位于朝陽(yáng)區(qū)望京的一套房子，房東開(kāi)價(jià)182萬(wàn)。魏先生看過(guò)房子后，覺(jué)得挺滿意，于是讓中介幫忙找房東砍價(jià)。中介提出，要談價(jià)格就得先交5000元意向金，如果談不攏，意向金可以退還。魏先生覺(jué)得，既然談不攏可以退，那先交5000元也沒(méi)問(wèn)題。于是，他很痛快地交了錢(qián)，并和中介簽了協(xié)議。

　　后來(lái)，由于公司周轉(zhuǎn)問(wèn)題，魏先生決定房子暫時(shí)不買(mǎi)了。沒(méi)想到，當(dāng)魏先生將自己的決定告訴中介，并要求其退還先前交付的5000元意向金時(shí)，卻被中介告知，意向金轉(zhuǎn)為中介費(fèi)，無(wú)法退還。

　　“中介只帶我們看了一次房，其他服務(wù)我都沒(méi)享受到，怎么就要收中介費(fèi)？”

　　魏先生認(rèn)為，中介的做法很不合理。

　　近日，記者走訪了多家房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，收取“意向金”的做法在行業(yè)內(nèi)很常見(jiàn)。“收取意向金其實(shí)是向房東表示誠(chéng)意，這樣談價(jià)比較容易些。”一位中介人員稱，買(mǎi)主交了意向金就表示有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。而另一家中介公司的人員則坦言，讓買(mǎi)主交意向金，更多的是擔(dān)心“跑單”。那么，“意向金”會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)為“中介費(fèi)”？這位中介人員表示，正規(guī)的中介公司并不會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題。

　　記者通過(guò)采訪相關(guān)人士得知，其實(shí)法律上并沒(méi)有“意向金”這一概念。購(gòu)房者需要提前支付的款項(xiàng)一個(gè)是定金，另外一個(gè)是預(yù)付款，定金對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方有懲誡和約束作用；而預(yù)付款是買(mǎi)東西提前支付的，不買(mǎi)應(yīng)該退還。中介所謂的“意向金”，其意思表達(dá)并不明確，如果要將“意向金”轉(zhuǎn)為“中介費(fèi)”，那必須征得買(mǎi)房人的同意，否則就應(yīng)該退還。

　　購(gòu)買(mǎi)二手房的三大“陷阱”

　　陷阱一：賣(mài)方惡意違約，買(mǎi)方還得支付中介費(fèi)。

　　北京消費(fèi)者王先生通過(guò)鏈家公司與賣(mài)房人李某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定王某以每平方米9000元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套方莊地區(qū)的房子，王先生為此交納了2萬(wàn)元定金。但定金交納后，王先生再也無(wú)法與李某聯(lián)系上。

　　之后，鏈家公司告知王先生，稱李某又以每平方米13000元的價(jià)格將房子賣(mài)給了他人，并給對(duì)方辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。當(dāng)王先生覺(jué)得上當(dāng)受騙準(zhǔn)備與鏈家討個(gè)說(shuō)法時(shí)，卻接到法院的傳票。鏈家公司將王某告上法庭，要求王某給付居間費(fèi)12萬(wàn)元。后法院判決王某給付鏈家公司12萬(wàn)元。

　　在房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中，購(gòu)房人一般不掌握房源信息，賣(mài)房人不掌握購(gòu)房信息。因此，大多數(shù)的買(mǎi)賣(mài)雙方選擇通過(guò)房屋中介公司居間來(lái)完成房屋買(mǎi)賣(mài)。

　　中介公司要求買(mǎi)房人與其簽訂居間合同，這種合同均為中介公司單方提供的格式合同，合同一般約定由買(mǎi)房人支付中介公司居間費(fèi)用。

　　根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同與居間合同是相互獨(dú)立的，買(mǎi)賣(mài)合同是否履行不影響居間合同的效力。

　　因此，當(dāng)賣(mài)房人違約不履行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購(gòu)房人索要相應(yīng)的居間費(fèi)用。

　　如雙方發(fā)生糾紛訴訟至法院，買(mǎi)房人一般會(huì)敗訴。

　　房子買(mǎi)不到還得出居間費(fèi)用，買(mǎi)房人常常成為居間合同的受害人。

　　陷阱二：“一房二賣(mài)”買(mǎi)方目的落空。

　　房屋出賣(mài)方與買(mǎi)房人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，由于房?jī)r(jià)上漲較快，與原來(lái)出賣(mài)價(jià)格相比，二者間的差價(jià)有時(shí)多達(dá)幾十萬(wàn)元。在巨大利益的誘惑下，賣(mài)房人往往選擇違約不履行原合同，而將其房屋賣(mài)給出價(jià)較高的第三方，并給新購(gòu)房人辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，形成“一房二賣(mài)”甚至“一房多賣(mài)”的現(xiàn)象。

　　根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，當(dāng)賣(mài)房人將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給第三方后，原買(mǎi)房人無(wú)法再獲得該房屋的所有權(quán)，即使買(mǎi)房人已交納了購(gòu)房定金或全部房款，也只能選擇追究賣(mài)房人的合同違約責(zé)任，要求退還購(gòu)房款。這勢(shì)必給買(mǎi)房人造成重大的財(cái)產(chǎn)損失。

　　陷阱三：簽《傭金確認(rèn)書(shū)》中介逃責(zé)任。

　　房屋中介公司在與買(mǎi)房人簽訂居間合同時(shí)，同時(shí)會(huì)要求買(mǎi)房人簽訂一份《傭金確認(rèn)書(shū)》。《傭金確認(rèn)書(shū)》的內(nèi)容一般為：“買(mǎi)房人應(yīng)于簽字之日起給付中介公司傭金”。

　　在法律上，居間合同中的“傭金”就是指“居間費(fèi)用”。簽訂《傭金確認(rèn)書(shū)》，表明買(mǎi)房人認(rèn)可中介公司已完成了居間合同中約定的所有居間義務(wù)。

　　因?qū)Ψ�律概念不熟悉，且基于�?duì)中介公司的一種信任，買(mǎi)房人一般沒(méi)有認(rèn)真考慮就簽字了。一旦日后賣(mài)房人出現(xiàn)違約，中介公司會(huì)以此為由，逃脫其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

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　　8招破解中介買(mǎi)房陷阱

       事實(shí)證明，魏先生和王先生的遭遇并不是個(gè)案。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，通過(guò)中介購(gòu)房的消費(fèi)者大多數(shù)為首次置業(yè)，并沒(méi)有跟中介打交道的經(jīng)驗(yàn)。那么，消費(fèi)者在通過(guò)中介購(gòu)房時(shí)要注意哪些問(wèn)題、提防什么樣的陷阱，從而維護(hù)自身的合法利益呢？這就需要購(gòu)房者了解中介的陷阱，見(jiàn)招拆招了。

　　首先，查明真實(shí)情況。

　　二手房買(mǎi)賣(mài)雙方一般并不相識(shí)，所以面對(duì)可能的詐騙，就要查明對(duì)方的身份及房產(chǎn)的真實(shí)信息。最可靠的辦法是憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實(shí)信息，查看中介門(mén)店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從而了解中介公司的資質(zhì)。到房產(chǎn)交易中心查詢時(shí)，要付30元的費(fèi)用，除了查看房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息，同時(shí)別忽略了土地狀況、房地產(chǎn)他項(xiàng)狀況、房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買(mǎi)的房子，貸款額多少等等。這樣就不大可能因?yàn)槭茯_上當(dāng)，買(mǎi)了被抵押的房子，錢(qián)房?jī)煽�。�?duì)于中介公司，可以索要營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。

　　其次，留心付款方式。

　　在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，付款方式是容易引起爭(zhēng)議的條款之一，因此，在簽定時(shí)應(yīng)盡可能的對(duì)付款方式、首付款日期、尾款數(shù)額等做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實(shí)現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對(duì)方的賬戶。與此同時(shí)，一定要選擇安全的付款方式。

　　特別提醒的是有關(guān)購(gòu)房意向金的支付，一般情況下，買(mǎi)家在支付了意向金兩天之后，如果賣(mài)家同意出售，那么意向金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，此時(shí)一般情況下定金是不予退還的，所以建議消費(fèi)者在支付購(gòu)房意向金時(shí)要三思。

　　如果買(mǎi)賣(mài)的房子有貸款，那么在付款時(shí)更要特別留意，一般應(yīng)由賣(mài)方提前還款解除貸款，如果賣(mài)方自有資金不足可以要求用買(mǎi)方支付首付款共同還款，這時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方需同時(shí)到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用。

　　第三，確定交房時(shí)間。

　　如果達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向，關(guān)于交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆](méi)有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時(shí)間，賣(mài)房因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買(mǎi)房，而買(mǎi)房又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明，買(mǎi)方只能吃“啞巴虧”。

　　因此，在簽定合同過(guò)程中，必須注明什么時(shí)間賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買(mǎi)家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時(shí)，買(mǎi)家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣(mài)家按時(shí)交房。

　　第四，別讓?xiě)艨诶�擾你。

　　買(mǎi)方在核實(shí)房產(chǎn)情況的同時(shí)，別忘記了房屋連帶的戶口關(guān)系，賣(mài)方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時(shí)遷出。

　　之前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)類似的情況，諸如賣(mài)方在售出房屋之后沒(méi)有將家人的戶口同時(shí)簽出，而導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法將戶口遷入。該約定可在“購(gòu)房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行注明。同交房時(shí)間的約定一樣，一般情況下，賣(mài)家可以預(yù)留一筆錢(qián)，在交房時(shí)確認(rèn)了戶口情況之后再支付給賣(mài)家，這筆錢(qián)的數(shù)額一般是房屋總價(jià)的1%左右。

　　第五，當(dāng)心維修基金被中介“黑吃”。

　　很多消費(fèi)者在買(mǎi)二手房過(guò)程中忽視維修基金，中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金，如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生：中介告訴賣(mài)方二手房維修基金已經(jīng)所剩無(wú)幾，一般情況下都是送給買(mǎi)方，而中介在對(duì)付買(mǎi)方時(shí)則稱賣(mài)方?jīng)]有將維修基金“送”給你，買(mǎi)方要自己重新辦理維修基金，這樣以來(lái)維修基金就進(jìn)了中介的口袋。買(mǎi)賣(mài)雙方需當(dāng)面進(jìn)行了解，如果是將維修基金贈(zèng)予買(mǎi)家，雙方需在“購(gòu)房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。一般情況下，房屋交接時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司，針對(duì)維修基金的賬戶余額，進(jìn)行資金交割，戶名的變更。

　　第六，先小人，后君子。

　　房產(chǎn)中介一般都預(yù)備了重復(fù)使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對(duì)買(mǎi)方不利的霸王條款，所以當(dāng)簽訂這些合同時(shí)一定要認(rèn)真閱讀條款，不要因?yàn)椴缓靡馑嫉⒄`中介工作人員的時(shí)間而草草簽字，對(duì)于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)用”的條款應(yīng)特別注意。

　　同時(shí)，交出房產(chǎn)證或是買(mǎi)房款，一定要求對(duì)方出具收條。此外，購(gòu)房者需要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費(fèi)用是合理的�！逗贤�法》第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。

　　第七，傭金如何支付。

　　簽訂了合同，買(mǎi)賣(mài)雙方就要尊重中介機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)，并誠(chéng)信支付居間費(fèi)用�！逗贤�法》426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)”。如果買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介提供的信息取得聯(lián)系，私下交易，企圖省去中介費(fèi)用，不僅不容易達(dá)到目的，還有可能承擔(dān)額外的違約責(zé)任。賣(mài)方也應(yīng)當(dāng)如實(shí)向中介及買(mǎi)方告知房產(chǎn)的真實(shí)情況。

　　有關(guān)傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買(mǎi)方支付中介費(fèi)用，還是賣(mài)方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介費(fèi)用還是分階段，是何時(shí)支付費(fèi)用。上海市的相關(guān)規(guī)定是，買(mǎi)賣(mài)雙方需支付房屋總價(jià)的2%給中介作為傭金，買(mǎi)賣(mài)雙方一般各占半。

　　第八，保留證據(jù)。

　　交易過(guò)程中與對(duì)方及中介機(jī)構(gòu)來(lái)往的書(shū)面材料，如合同、收條、身份證及房產(chǎn)證等證件的復(fù)印件，都要注意妥善保存，以免以后有糾紛時(shí)因?yàn)槿鄙傧嚓P(guān)的證據(jù)而處于不利地位。特別是中介或是對(duì)方的一些決定自己購(gòu)買(mǎi)或是出售的口頭承諾，一定要堅(jiān)持對(duì)方白紙黑字寫(xiě)下來(lái)。如對(duì)方的交易事項(xiàng)是由委托人完成的，要保留委托書(shū)和證明委托人與受托人關(guān)系的文件。

　　《合同法》425條規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”，保留相關(guān)的證據(jù)就可以有力地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　最后要提醒的是，房屋歸誰(shuí)所有，以房產(chǎn)機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)。賣(mài)家的房產(chǎn)證在自己手里并不等于賣(mài)家失去了對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利，完全可以通過(guò)掛失重新補(bǔ)辦。交易過(guò)程中消費(fèi)者可通過(guò)相應(yīng)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)(如網(wǎng)上房地產(chǎn)資金監(jiān)管、部分銀行的資金監(jiān)管等)來(lái)約束房產(chǎn)交易，確保交易過(guò)程中資金、產(chǎn)權(quán)交割得到有效保證。