御湖半山別墅項目坐落于新建縣樂化鎮(zhèn)，距南昌市中心20公里，宣傳為“南昌真正半山之上的城市別墅！ ”
江西省新建縣依托江西省省會南昌市的輻射功能，正處于大力發(fā)展中，其樂化、望城兩鎮(zhèn)為南昌市“一核五片”中的兩個組團。然而就在新建縣處于強勢發(fā)展之際，國家禁止的別墅項目也“崛地而起”。記者屢次接到讀者舉報，稱新建縣御湖半山別墅項目占地達千畝，其規(guī)模程度令人咋舌。
御湖半山：占地上千畝的別墅項目
上圖為御湖半山別墅廣告宣傳圖
御湖半山位于新建縣樂化鎮(zhèn)御湖路88號（昌北蛟橋收費站前行800米），開發(fā)商為江西藍天碧水開發(fā)建設有限公司，該公司成立于2003年11月17日 ，為南昌市政公用集團子公司。南昌市市政公用集團是經(jīng)營城市公交、自來水及污水處理、燃氣、市政、地產(chǎn)和投資為一體的大型國有企業(yè)，為中國服務業(yè)500強。
據(jù)資料顯示御湖半山為純別墅項目，整個項目占地近千畝，其中包括500畝“御湖”，占地達300畝配套的山體公園。別墅部分占地500畝，容積率僅為0.45，產(chǎn)權(quán)為70年。
上圖為御湖半山獨棟別墅
記者在售樓處了解到，該項目分四期開發(fā)完成。目前處于二期開發(fā)建設當中。一期總占地面積57144㎡，共建別墅127棟，大部分為獨棟別墅還有少量的雙拼別墅以及聯(lián)排別墅，現(xiàn)在基本售罄。二期共建別墅約200套，分為雙拼別墅以及聯(lián)排別墅兩種形式。
上圖為御湖半山獨棟別墅
御湖半山別墅中獨棟別墅戶型面積分為260㎡、275㎡、405㎡ 三種，價位在200萬/套—600萬/套之間。雙拼別墅面積為201-207㎡，價位140萬/套-190萬/套，聯(lián)排別墅面積為166-197㎡，價位在280萬/套左右，均地上三層地下一層。
上圖為御湖半山雙拼別墅
目前二期別墅部分已經(jīng)封頂，將于今年年底交房。
銷售人員告訴記者，“現(xiàn)在國家禁建別墅，尤其是容積率在1以下的別墅項目，更是禁止的。所以我們項目是非常稀有，以后的升值空間也會很大。”
天然湖泊、山體為其配套 涉嫌毀山建別墅
上圖為該項目設計平面圖，圖中明確顯示建筑類型為別墅
上圖為建于山體之上的御湖半山別墅
據(jù)了解御湖半山別墅項目北面緊鄰一個天然的湖泊，水面面積近百萬平米，開發(fā)商稱之為“御湖”，開發(fā)商預規(guī)劃一個休閑游艇碼頭。該項目西側(cè)的來龍山也沒有躲過開發(fā)商的“魔掌”，將被開發(fā)成所謂的“龍山森林公園”以方便御湖半山的業(yè)主休閑娛樂。這樣，這些天然的山、湖一轉(zhuǎn)身成為御湖半山的配套設施。
另外，銷售人員還告訴記者，“項目因其以自然的山地、丘陵為主體，南北的高低落差最大為56米，可以說是‘南昌唯一半山純別墅社區(qū)’。”如此可見，該項目之所以稱之為半山，是因為它的主體與梅嶺山脈相連，其原本也為天然山體。待御湖半山全部開發(fā)完成以后，天然山體意味著將被無情摧毀。
追蹤真相 別墅項目順利通過審批
2013年5月21日上午，《城市建設》雜志社記者臧玉霞趕往江西省新建縣進行追蹤采訪，該縣縣委宣傳部周部長接受了記者的采訪并稱該項目手續(xù)齊全，完全合法。隨后，記者前往新建縣住建局采訪了該局科長萬州，萬科長提供了該項目的部分手續(xù)。
手續(xù)顯示，這一被宣傳為御湖半山的項目在證件上的批復名稱為“碧水藍天布蘭卡小鎮(zhèn)”。
手續(xù)中有一份2011年3月2日通過審批的《南昌藍天碧水住宅小區(qū)二期方案設計》，設計圖上的經(jīng)濟技術(shù)指標顯示為總用地面積積9126.23平方米，總占地面積21480.00平方米，總建筑面積47540平方米，總計容建筑面積41219平方米，容積率為0.45。這一容積率低于1的項目在2011年居然通過了主管部門的審批，令人匪夷所思。
上圖為該項目內(nèi)的雙拼別墅設計效果圖
更不可思議的是，2011年新建縣城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院蓋章的《規(guī)劃審核意見》明確標示容積率為0.45，并認為符合要求。早在2008年7月18日《新建縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會全體成員會議》紀錄摘要顯示會議研究同意碧水藍天布蘭卡小鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整方案。
“御湖半山”何以被準生？
從2003年國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調(diào)控的緊急通知》（其中第四條規(guī)定：“今后5年內(nèi)停止別墅類用地供應。”）第一次“叫停別墅用地”開始，到2012年6月18日，國土資源部、國家發(fā)展改革委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》（明確限定住宅項目容積率不得低于1.0）為止，已經(jīng)前后8次叫停別墅建設。為了解決我國地少人多的現(xiàn)狀，也為了節(jié)省土地資源保護有限的耕地資源，我國別墅類建筑從禁止土地批復發(fā)展為禁止建設。
別墅類房產(chǎn)赫然出現(xiàn)在《禁止用地項目目錄》中。“之所以將禁建項目定義為‘別墅類’主要是針對開發(fā)商慣用的‘類別墅’擦邊球。”國土資源部有關(guān)負責人表示。類別墅其實就是以TOWN-HOUSE、雙拼、聯(lián)排，疊拼等形式出現(xiàn)的低密度住宅，是目前大窗體頂窗體的典型產(chǎn)品，起名類別墅也是為了跟別墅攀上親戚。在別墅用地已不再被批準的當下，類別墅逐漸成為別墅的替代品，以其高利潤而受到開發(fā)商青睞。國土資源部要求停止供應別墅類用地，但很多開發(fā)商利用各種手段打“擦邊球”，以普通住宅立項，大量開發(fā)聯(lián)排、雙拼等類別墅。
項目經(jīng)濟技術(shù)指標中標明項目容積率為違規(guī)的0.45
“禁墅令”從未松動，而御湖半山卻在野蠻“生長”。以上采訪顯示，在國家強調(diào)控“禁別墅”的背景下，“御湖半山”項目的出現(xiàn)，為多方面“努力”的結(jié)果。
“御湖半山”以“住宅”項目立項通過審批，這樣一來項目中較為敏感的獨棟別墅也有了名正言順的名義。業(yè)內(nèi)專家表示，類似做法幾乎是開發(fā)商的慣例，而相關(guān)單位及部門不僅沒有制止違規(guī)建設行為，反而成為違規(guī)別墅項目合法化的重要途徑，其中所產(chǎn)生的“權(quán)力尋租”現(xiàn)象層出不窮，不僅是對相關(guān)政策的藐視，更是使我國法律法規(guī)在一些區(qū)域成為兒戲，成為了某些開發(fā)商千方百計“鉆空子”的研究對象。
“御湖半山”北面的御湖及延綿數(shù)幾十公里的梅嶺山脈，擁有1500畝近100萬㎡的浩瀚水域，層峰疊嶺；西面是26萬平方米來龍山自然條件無比優(yōu)越。開發(fā)商之所以將這一塊用作別墅項目，恰恰是因為這里土地的稀有性，這樣一來，就可以獲得更多的利潤。知情人士透露，當?shù)氐胤秸部粗剡@點，即“土地財政”，別墅產(chǎn)品所帶來的豐厚利潤使得地產(chǎn)商和某些地方行政部門官員達成了某種“默契”。在高額利潤前景的誘惑下，地產(chǎn)商開始動用自己所有的“本事”，通過種種手段將種種不合法不合理的部分隱蔽起來，使之表面上合情合理，為別墅項目取得合法身份，給了御湖半山生存的機會。
眾所周知，如此大規(guī)模別墅項目不是一天建成，“御湖半山”項目的開發(fā)商是如何通過審批、建設，監(jiān)管等重重關(guān)卡的？還有多少別墅在“潛伏”？也許聰明的地產(chǎn)商們在別墅項目這種高額利潤的誘導下，可以動用自己所有“本事” 使“御湖半山”取得合法身份，當?shù)刂鞴懿块T是如何面對國家屢屢出臺的禁墅令，又是怎樣執(zhí)行的？
