今年是浙江省杭州市經(jīng)濟適用房交付大年，約有8200余套房源交付。然而，近期杭州市卻爆出辰秀嘉園、藍橋名苑等樓盤的質(zhì)量問題。百姓在質(zhì)疑，為何用以解決無房戶的保障性住房頻頻陷入質(zhì)量危機？難道經(jīng)濟適用房的質(zhì)量問題無人監(jiān)管？
此間法律工作者認為，我國并不缺乏建筑業(yè)的法律法規(guī)，杭州市的經(jīng)濟適用房之所以經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問題，根本原因是建筑法在這些領(lǐng)域難以得到真正落實。
逐本求利偷工減料
業(yè)主無奈拒絕收房
業(yè)主季方打開門，迎面的墻上，幾處方塊、長條深淺不一的水泥印格外醒目。他嘆了口氣說：“這是前兩天剛補的，距離上次修補還不到一個月。”
6月底，地處杭州九堡的藍橋名苑一期845套經(jīng)濟適用房陸續(xù)交付。等了三年的經(jīng)濟適用房，年近四十的季方終于如愿以償?shù)啬玫借�匙。然而，走進房，心就涼了。
“廚房下水道附近的水漬已經(jīng)蔓延到墻面，天花板上的霉點清晰可見。”季方說，第二天他就找到做監(jiān)理的朋友來驗房，結(jié)果房屋有10多處空鼓、所有的門窗存在不符合質(zhì)量標準、陽臺有裂紋等諸多問題。
在藍橋名苑經(jīng)濟適用房出現(xiàn)質(zhì)量問題的同時，杭州辰秀嘉園2000余套經(jīng)適房也暴露出類似質(zhì)量問題，遭業(yè)主拒收房。
浙江六和律師事務所張林利律師認為，經(jīng)濟適用房的保本微利是造成質(zhì)量問題的一大原因之一。藍橋名苑銷售價為每平方米2980元，稅后開發(fā)商能收到的銷售款約為每平方米2800元，除去每平方米1240元的土地費，土建、材料等開支后，利潤微乎其微。
“相比于商品房較高的利潤而言，經(jīng)濟適用房的薄利讓開發(fā)商不會花太多心思在質(zhì)量監(jiān)管等方面，建設上由施工方包辦。”一位房產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部人員說。
“藍橋名苑一期項目，每平方米至少虧370元。”這位知情人士向記者透露，一方面是工期延長導致成本上升；另一方面是建設期間原材料漲價。施工單位在承包金額不變的情況下，要想獲得最大利潤，只能偷工減料。
我國的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》在建設質(zhì)量的要求上規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平。張林利認為，這條規(guī)定實質(zhì)上是對經(jīng)濟適用房的質(zhì)量提出了更高的要求。
“有法律規(guī)定又如何，對商人而言，只有利潤才是王道。”開發(fā)公司內(nèi)部人士坦言。
缺少專門投訴渠道
相關(guān)部門似管非管
像季方這樣的“倒霉”業(yè)主不占少數(shù)。據(jù)藍橋名苑的開發(fā)商杭州九安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理賀永法提供的數(shù)據(jù)顯示，藍橋名苑一期交付房源845戶，截至8月4日除22戶業(yè)主尚未收房外，已收房源中需維修的不到500套。其中，存在嚴重問題的有二三十套，6套出現(xiàn)頂層漏水現(xiàn)象。
“這樣的返修比例不算高，在普通商品房樓盤里比這高的返修率很常見。”采訪中，賀永法一再強調(diào)藍橋名苑是絕品，相較于屢遭信訪、投訴的房產(chǎn)，“這樣的經(jīng)濟適用房很平靜”。
業(yè)主季方說，媒體曝光前，開發(fā)商承諾整修，但需要個把月。他向建委投訴，十天后得到的回復是“與開發(fā)商協(xié)商”。
“一旦接到業(yè)主的建筑質(zhì)量投訴，我們首先建議業(yè)主同開發(fā)商進行協(xié)商，協(xié)商無果的情況下，業(yè)主可委托相關(guān)質(zhì)檢部門進行檢驗。”杭州市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站總師辦副主任胡曉暉說。
一位區(qū)質(zhì)量檢測中心的工程師告訴記者，他們這里進行的工程質(zhì)量檢測具有法律效力，但必須雙方委托才能進行。如果只是業(yè)主一方進行單方面委托，那么檢測出來的結(jié)果開發(fā)商很可能不予認可也不會承擔費用。
“但雙方都同意檢測的可能性也很小。因此，多數(shù)情況是等糾紛訴諸法律后，由法院委托他們進行檢測。”該工程師說，由于目前我國相關(guān)部門還沒有開通業(yè)主對房屋質(zhì)量進行投訴的渠道，一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主只能先找開發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商無果，那就只能訴諸法律。
對季方這樣的低收入者而言，一方面是訴訟時間等不起，另一方面是訴訟成本花不起。投訴無疑是走投無路之舉，但建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站、建筑委員會……幾乎各個相關(guān)部門都接受投訴，“卻都沒有專門的投訴渠道。”季方說，“惟一的出路也被堵上了。”
驗收備案漏洞多多
監(jiān)督管理屢屢懸空
2000年1月國務院頒布的《建設工程質(zhì)量管理條例》改變了房屋建設工程竣工驗收制度，將工程竣工驗收由驗收制改為了備案制。即建設行政主管部門不再核發(fā)竣工驗收證明，而是采用驗收備案的辦法。
“這就是說，主管部門不再直接進行檢測，而是把開發(fā)商提供的檢測結(jié)果進行備案。”張林利告訴記者，國家驗收也只是開發(fā)商、設計方、施工方、監(jiān)理方進行的四方驗收。
1988年，我國開始推行建設監(jiān)理制度。建筑法中對監(jiān)理單位的職責、法律責任等都作出具體規(guī)定�！督ㄔO工程質(zhì)量管理條例》也對施工方的職責、工程質(zhì)量作出要求。而《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確經(jīng)濟適用房建設單位對其開發(fā)建設的住房工程質(zhì)量負最終責任。
“可以說，不缺管理辦法，關(guān)鍵在于落實。”胡曉暉說，監(jiān)理單位接受建設單位委托對施工單位的資金、質(zhì)量、進度進行監(jiān)督管理；施工單位接受整改意見，卻不落實；建設單位拿到錢后，便對工程不聞不問。這在質(zhì)量監(jiān)管上造成盲區(qū)。
“根本原因還是實際操作不到位，各種監(jiān)督與管理沒有真正落實，無法發(fā)揮效果。”胡曉暉對記者說，各級監(jiān)管部門從施工方進場后就貫穿整個建設過程，并隨時進行抽查。但在操作中，監(jiān)督員發(fā)現(xiàn)，由建設單位提供的記錄與真實情況相差很大。
為此，杭州市于2007年6月10日起正式實施了《杭州市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗管理暫行規(guī)定》，規(guī)定建設單位在住宅單位工程竣工驗收前，應組織工程設計、施工、監(jiān)理等單位進行分戶檢驗，從而解決了中間過程存在的一些盲區(qū)。
“但對開發(fā)商卻沒有任何法律可以約束。”胡曉暉對記者說，出現(xiàn)驗收不合格的，也只能依照國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》追究責任。
處罰違規(guī)苦無依據(jù)
屢次檢查難懾違規(guī)
8月19日，杭州市建設委員會開始對全市經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房進行為期一個月的質(zhì)量專項整治行動。杭州市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站的兩組檢查隊伍對杭州市區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟適用房和拆遷安置房的工程實體、質(zhì)量控制措施、強標等進行檢查。
胡曉暉告訴記者，檢查后，對開發(fā)、施工和監(jiān)理單位質(zhì)量管理不良行為將給予全市通報批評。暫停施工和監(jiān)理單位參與政府投資項目的投標資格，取消開發(fā)單位參與經(jīng)濟適用住房項目的投標資格。
“但震懾效果并不明顯。”他說，類似處罰一直以此種方式操作，但投訴量絲毫不減，檢查狀況也不見好轉(zhuǎn)。
據(jù)統(tǒng)計，去年，杭州建委對杭州分戶檢驗的監(jiān)督核查一次合格率為31%，初檢不合格率為32%。今年上半年，分戶檢驗的監(jiān)督核查一次合格率為20%，初檢不合格率為43%。管道滲漏、空鼓裂縫、門窗安裝質(zhì)量仍是焦點項目。
胡曉暉認為應該盡快制定對開發(fā)商的處罰辦法，不再僅僅依靠信用評價、道德要求來約束開發(fā)商的行為。
