2008年4月10日，晨報(bào)對(duì)樓盤(pán)銷售合同(含預(yù)定)高撤銷率的報(bào)道。
晨報(bào)連續(xù)追蹤20天，揭露“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷控表變色之謎 王曉芬 制圖
晨報(bào)記者 徐運(yùn) 劉暢 實(shí)習(xí)生 劉曉頔 施文君 文雯
滬上買(mǎi)房者大都上過(guò)官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站。該網(wǎng)站將在售新盤(pán)的每一套房子都用顏色標(biāo)注：綠色代表“可售”，紫色表示“已付定金”，黃色表示“已簽約”，紅色表示“已登記”。如此一來(lái)，購(gòu)房者對(duì)新盤(pán)的銷售情況便一目了然，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)法明目張膽地暗箱操作。
然而，晨報(bào)記者經(jīng)過(guò)連續(xù)20天的追蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分新盤(pán)在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的銷控表上玩起了“變色”游戲，一套房子翻來(lái)覆去變化六七次顏色一點(diǎn)都不稀奇。與此相對(duì)應(yīng)，這些樓盤(pán)往往有著超過(guò)50%的定金撤銷率。
在這些怪現(xiàn)狀的背后，可能隱藏著開(kāi)發(fā)商自買(mǎi)自賣(mài)、偽造熱銷場(chǎng)面等手段。如果開(kāi)發(fā)商是玩這類把戲，將對(duì)普通購(gòu)房者的心理產(chǎn)生不小的影響，甚至?xí)顾麄儽黄?ldquo;咬牙”買(mǎi)下原本并不確定要買(mǎi)的房子。與此同時(shí)，這些色彩變幻不定的房源，有可能被開(kāi)發(fā)商變相地“捂”下來(lái)，然后加價(jià)出售。如此等等，最終都是購(gòu)房者買(mǎi)單。
銷售狀態(tài)變幻不定：
一套房能“變色”六七次
記者對(duì)虹口區(qū)的A樓盤(pán)“在售樓銷售表”進(jìn)行了連續(xù)20天持續(xù)觀察，發(fā)現(xiàn)其“變色”花樣可謂五花八門(mén)。
其中，2號(hào)樓的 902、1903、2302、2502均在7月31日正常簽好合同(黃色)后，于8月1日轉(zhuǎn)為“已登記”狀態(tài)(紅色)，接著又在8月4日上午9點(diǎn)統(tǒng)一變回 “已簽約”(黃色)，當(dāng)天下午3點(diǎn)又變成“已登記”(紅色)。綠變紫，紫變黃，黃變紅，紅變黃，黃又變紅，簡(jiǎn)直讓人摸不著頭腦。
無(wú)獨(dú)有偶，2號(hào)樓的601、703在7月28日之前都處于“已付定金”狀態(tài)(紫色)，7月28日突然變成了“可售”(綠色)房屋，也就是說(shuō)之前的預(yù)定者均放棄兩套房屋，可售狀態(tài)(綠色)一直持續(xù)到7月30日下午1點(diǎn)。當(dāng)日下午3點(diǎn)，其狀態(tài)又發(fā)生改變，銷售表顯示：這兩套房屋又有客戶預(yù)定(紫色)。到了8月6日上午9點(diǎn)，兩套房屋又恢復(fù)了“自由身”(綠色)，而中午12點(diǎn)又被人相中(紫色)。紫變綠，綠變紫，紫又變綠，綠又變紫，兩種顏色就能有諸多變化。
這樣匪夷所思的“變色”，在三棟樓共計(jì)80套房屋中反復(fù)上演。1號(hào)樓更是除了3、4、16、21層沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)不正常變動(dòng)外，其他樓層均發(fā)生過(guò)“變色”。
撤銷率畸高：
超過(guò)30%不是少數(shù)樓盤(pán)
同樣蹊蹺的還有畸高的撤銷率。記者通過(guò)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布的在售樓銷售表統(tǒng)計(jì)，截至昨晚9時(shí)，一共只有288套物業(yè)的A樓盤(pán)，尚有26套未售出，而“已付定金”、“已簽約”、“已登記”的總數(shù)量為262套。
然而，就是這個(gè)樓盤(pán)，定金逾期總次數(shù)居然達(dá)到199次，合同撤銷總次數(shù)則為1次。單純從數(shù)字上來(lái)看，似乎有199個(gè)購(gòu)房者放棄了至少2萬(wàn)元的定金，讓開(kāi)發(fā)商白賺了398多萬(wàn)元。
難道購(gòu)房者都如此大方，超過(guò)75%的客戶都肯輕易將定金拱手送人？
A樓盤(pán)的“變色”并不是個(gè)案。與之相距不遠(yuǎn)的B樓盤(pán)在一個(gè)月前也上演過(guò)“變色”好戲，如今的定金逾期率也高達(dá)138次。而記者通過(guò)“網(wǎng)上房地產(chǎn) ”發(fā)布的信息統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至2009年8月12日，本年度開(kāi)盤(pán)的住宅中，滬上共有14個(gè)樓盤(pán)的“定金逾期率”(含合同撤銷)均在30%以上。
其中，位于靜安區(qū)的“經(jīng)典茂名公寓”的“定金逾期率”達(dá)209%！該樓盤(pán)共有134套可售房屋，其“合同撤銷次數(shù)”為7次，“定金逾期次數(shù)”為280次；位于普陀區(qū)的“中環(huán)凱旋公寓”的情況更加令人費(fèi)解：可售房屋為626套，而“合同撤銷次數(shù)”為256次。
銷售代表說(shuō)辭多：
與網(wǎng)上銷售狀態(tài)大不一樣
在對(duì)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的同時(shí)，記者還以購(gòu)房者的身份，連日電話咨詢A樓盤(pán)的銷售情況，銷售代表的說(shuō)辭也是變化萬(wàn)千，對(duì)每天所說(shuō)的銷售態(tài)勢(shì)反復(fù)無(wú)常，與網(wǎng)上公布的銷售信息也出入甚大。
7月28日下午，記者致電A樓盤(pán)售樓處。銷售代表說(shuō)：“中區(qū)全部都賣(mài)完了。”當(dāng)記者問(wèn)到“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上怎么還有1號(hào)樓14層的房子時(shí)，該銷售代表告訴記者：“早上有客戶過(guò)來(lái)簽掉了，今天是簽約最后一天，所以大家都很急的，有很多客戶都是請(qǐng)假過(guò)來(lái)的。”
7月31日記者來(lái)到該樓盤(pán)售樓中心，向該銷售代表詢問(wèn)是否會(huì)有退房的，得到的答案是“可能會(huì)有，不過(guò)周末來(lái)購(gòu)房的會(huì)很多，退房的可能性不大。”而當(dāng)天網(wǎng)上公布的信息卻顯示：1號(hào)樓14層有90平方米的房子，而銷售口中所說(shuō)的18層，在網(wǎng)上顯示的卻是“已預(yù)定”。
8月4日上午，網(wǎng)上公布的銷售信息有很大變化，可售總套數(shù)突然大幅增加，該銷售代表解釋道：“網(wǎng)上可售的房子可能是因?yàn)橹备犊�，合同還沒(méi)有簽，但是這些房子肯定都是已經(jīng)有人要了的。”她還表示，如果一旦有人退房會(huì)馬上聯(lián)系記者，但是要“馬上過(guò)來(lái)簽約”，不然“過(guò)一會(huì)就被人家搶掉了”。當(dāng)天下午2點(diǎn)，該銷售代表打電話告訴記者，她手里1號(hào)樓903退房了，“趕緊來(lái)訂，現(xiàn)在這個(gè)戶型很搶手。”
有趣的是，就在這20天內(nèi)，記者還在4個(gè)不同的日子里收到該樓盤(pán)發(fā)出的短信：“現(xiàn)一期尚余少量房源，有意者請(qǐng)速至售樓處認(rèn)購(gòu)”。
業(yè)內(nèi)解釋：頻繁變色或是開(kāi)發(fā)商自我炒作
對(duì)于部分樓盤(pán)交易圖例“變色”頻繁和定金逾期率高，記者昨天采訪了多名開(kāi)發(fā)商銷售人士，他們普遍的說(shuō)法是：購(gòu)房者交了定金卻一直沒(méi)簽銷售合同的話，大概過(guò)10－15天左右，圖例就會(huì)自動(dòng)變成綠色(“可售”狀態(tài))，就會(huì)顯示定金逾期。而實(shí)際上購(gòu)房者沒(méi)有退定金，只是拖延了簽合同的時(shí)間。
一家開(kāi)發(fā)商的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者：正常情況下，購(gòu)房者從交付定金到正式簽約有10－15天的期限，如果過(guò)了這個(gè)期限還沒(méi)有簽約的話，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的系統(tǒng)會(huì)將已預(yù)定房源自動(dòng)變?yōu)榭墒鄣�，也就是圖例重新“返綠”，等購(gòu)房者最終簽約后，這套房的圖例才會(huì)最終“變黃”、“變紅”。同一套房甚至有可能多次定金逾期，所以部分熱銷樓盤(pán)的“定金合同撤銷率”會(huì)特別高。對(duì)于這些過(guò)期來(lái)簽約的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不一定是真的不買(mǎi)了，有可能是銀行貸款沒(méi)有批下來(lái)，或者買(mǎi)房人出差不在本地，所以要晚幾天才可以簽約。
盡管如此，頻繁的“變色”并不代表沒(méi)有其他“花樣經(jīng)”。
易居中國(guó)分析師薛建雄表示，“圖例出現(xiàn)變色，正常情況下是購(gòu)房者付了定金后又毀約，比如房貸出現(xiàn)問(wèn)題，或者當(dāng)初個(gè)人信息如姓名、地址之類登記錯(cuò)誤，要退掉重來(lái)。但是如果頻繁變色，就有可能是開(kāi)發(fā)商自我炒作，他們可以自己簽定金合同，過(guò)幾天又退掉，其實(shí)就是把資金(定金)從左手換到右手，其本身沒(méi)有任何損失，但制造了樓盤(pán)銷售緊張的假象。”同時(shí)他又解釋道，“如果到了已簽的地步再變色，那就有可能是存在騙貸的情況，比如開(kāi)發(fā)商授意其員工或者是有關(guān)系的人與其簽合同，然后到銀行貸款，如果過(guò)段時(shí)間有客人真想買(mǎi)這套房子了，他們就將客戶買(mǎi)房的錢(qián)再還給銀行。”
透明銷售落空
購(gòu)房者咽下“高價(jià)”苦果
開(kāi)發(fā)商保留房源也好，騙貸也好，“左手進(jìn)右手出”也好，總之就是造成人為的銷售火爆，“供不應(yīng)求”。如果開(kāi)發(fā)商玩這類把戲，將那對(duì)普通購(gòu)房者的心理產(chǎn)生不小的影響：原本也許覺(jué)得房子太貴，沒(méi)必要立刻買(mǎi)，看到這種“都快賣(mài)光了”，“再不買(mǎi)就只剩底層”的情況，也會(huì)不由自主地咬牙掏錢(qián)買(mǎi)下，甚至加價(jià)買(mǎi)下原本并不確定要買(mǎi)的房子。
此外，被開(kāi)發(fā)商“保留”的房源，可能會(huì)被“捂”一陣后再加價(jià)出售，這個(gè)高價(jià)的“苦果”，自然要由后來(lái)的購(gòu)房者來(lái)嘗。
一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，在目前的市場(chǎng)情況下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在借助樓市高潮加快推房，但對(duì)于只有少數(shù)“尾房”或開(kāi)發(fā)規(guī)模不大的企業(yè)而言，有可能通過(guò)反復(fù)簽訂“假定金”、“假合同”的手法變相達(dá)到囤房惜售的目的。
據(jù)這名房企負(fù)責(zé)人介紹，一般來(lái)說(shuō)，在樓盤(pán)正常銷售期間，10%-15%的定金或合同撤銷率都是比較正常的；而在樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)的“強(qiáng)銷售期”內(nèi)，可能會(huì)因?yàn)樽罱K確定的房?jī)r(jià)超出購(gòu)房人預(yù)期，而使得定金撤銷率上升到25%-30%；但如果出現(xiàn)超過(guò)50%的定金或者合同撤銷率，那開(kāi)發(fā)商一定要自我檢討了，肯定是銷售策略失敗或者就是有人為故意的因素。對(duì)于個(gè)別樓盤(pán)超過(guò)100%的定金撤銷率，“肯定是非正常市場(chǎng)銷售行為”。
新聞回顧：晨報(bào)持續(xù)關(guān)注高撤銷率
上海部分樓盤(pán)合同撤銷率(含預(yù)訂)畸高已不是新鮮事。2008年4月10日，晨報(bào)以《如此“熱賣(mài)”，簽約285次撤銷285次》為題報(bào)道過(guò)這一問(wèn)題，并引起廣泛關(guān)注。
針對(duì)這一問(wèn)題，當(dāng)時(shí)的上海市房地局隨后在接受新華社記者采訪時(shí)表示，對(duì)定金合同撤銷率較高的樓盤(pán)，房地局將做進(jìn)一步調(diào)查。一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在違規(guī)操作行為，將按照法律法規(guī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治規(guī)定予以查處。
在去年調(diào)查這一問(wèn)題時(shí)，多家銷售商不約而同地對(duì)晨報(bào)記者指出，高撤銷率在于主管部門(mén)的交易服務(wù)系統(tǒng)不能區(qū)分購(gòu)房人逾期簽約與真正的撤銷合同。對(duì)此，上海市房地局曾向新華社記者表示，下階段將進(jìn)一步改進(jìn)信息發(fā)布方式，按照合同類型分類公布合同撤銷信息。
