雖然北京多家樓盤(pán)均表示，他們都在嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策40%首付規(guī)定，而且銀行內(nèi)部有登記聯(lián)網(wǎng)，很容易查出貸沒(méi)貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發(fā)現(xiàn)有不少“擦邊球”的例子
銀行工作人員解讀：“央行制定第二套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團(tuán)的出現(xiàn)，有惡意哄抬房?jī)r(jià)的行為。加上銀行系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)‘斷供’比例增加，一旦客戶出現(xiàn)‘斷供’，銀行只能要求法院強(qiáng)制執(zhí)行收回房子低價(jià)拍賣。所以制定政策針對(duì)的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購(gòu)房人。”
不斷下跌的深圳樓市，正在引發(fā)一場(chǎng)“多米諾”效應(yīng)。
投資性購(gòu)房比例高達(dá)50%的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上，部分置業(yè)者已處于深度被套的“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)。這種情況，也已經(jīng)波及廣州、北京、上海等部分城市，樓市的觀望情緒在加大。
就在深圳樓價(jià)進(jìn)入下降通道的時(shí)候，央視曝出建設(shè)銀行(6.08,-0.02,-0.33%,吧)、工商銀行(5.14,-0.04,-0.77%,吧)、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行(4.18,-0.02,-0.48%,吧)這四大國(guó)有商業(yè)銀行深圳分行，紛紛對(duì)第二套房放松貸款政策。
就此說(shuō)法，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者走訪各大城市的房貸市場(chǎng)，查看樓市政策細(xì)微變化的端倪。
“第二套房貸”松緊不一
6月初據(jù)央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)報(bào)道：在深圳一些樓盤(pán)買(mǎi)第二套房，還可以按第一套房的首付比例和利率辦到按揭。
新聞播出后，深圳某銀行會(huì)計(jì)部中層人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》證實(shí)：“對(duì)于第二套住房，我們基本睜一只眼閉一只眼，而對(duì)已有多套住房的客戶，我們會(huì)進(jìn)行貸款限制。我們行在其他城市政策執(zhí)行方式也非常靈活，銀行放貸人員會(huì)幫助想一些降低首付和利率的辦法。”
雖然北京多家樓盤(pán)均表示，他們都在嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策40%首付規(guī)定，而且銀行內(nèi)部有登記聯(lián)網(wǎng)，很容易查出貸沒(méi)貸款。但記者隨后在暗訪中，仍發(fā)現(xiàn)有不少“擦邊球”的例子。
北京樓盤(pán)金色·漫香林銷售人員告訴記者：“如果夫妻雙方一人是婚前購(gòu)房，結(jié)婚后對(duì)方戶口本及銀行資料未婚身份未變更，則對(duì)方以未婚身份申請(qǐng)購(gòu)房可以按照第一套標(biāo)準(zhǔn)。”而在北京麗水蓮花售樓處現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員也表示：“如果第一套使用的是商業(yè)貸款，第二套使用公積金貸款仍可按第一套標(biāo)準(zhǔn)。”
隨后，在深圳發(fā)展銀行、招商銀行(23.90,-0.75,-3.04%,吧)，記者以客戶身份咨詢時(shí)，相關(guān)工作人員在第二套住房“變通方法”中提出了以下可行性方案：
1.2000年以前購(gòu)買(mǎi)的商品房，銀行系統(tǒng)內(nèi)沒(méi)有記錄的可以按第一套住房來(lái)算。
2.異地購(gòu)房，銀行系統(tǒng)內(nèi)沒(méi)有記錄的可以按第一套住房來(lái)算。
3.共同購(gòu)房，可以聯(lián)合一位尚無(wú)按揭記錄的人一起申請(qǐng)貸款。一般的做法是，兩者應(yīng)該是信得過(guò)的親朋好友，并需要在交易合同中注明：所購(gòu)房產(chǎn)中，前者占有99%的權(quán)益，而后者僅占1%的權(quán)益。這樣就可以在法律上保障購(gòu)房者的權(quán)益。
爭(zhēng)議人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)
據(jù)了解，對(duì)于“二套貸款”暗自松動(dòng)，部分銀行認(rèn)為自己將執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)底線放在是“自住”而非“投資”。而這一問(wèn)題，正是執(zhí)行爭(zhēng)議的關(guān)鍵所在。
2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知規(guī)定，無(wú)論第一套房是否貸款還清，只要在央行征信系統(tǒng)中有按揭貸款記錄的家庭，在買(mǎi)第二套房時(shí)最低首付款都不得低于四成，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，即貸款利率要比首套房貸利率高10%。
據(jù)招商銀行工作人員解讀：“央行制定第二套貸款政策的背景是由于近兩年一些炒房團(tuán)的出現(xiàn)，有惡意哄抬房?jī)r(jià)的行為。加上銀行系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)‘斷供’比例增加，一旦客戶出現(xiàn)‘斷供’，銀行只能要求法院強(qiáng)制執(zhí)行收回房子低價(jià)拍賣。所以制定政策針對(duì)的是炒房者，而非想改善住宅的自住型購(gòu)房人。”
所以，2007年12月，央行出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》中對(duì)自住型弱勢(shì)群體體現(xiàn)出適當(dāng)保護(hù)。補(bǔ)充通知規(guī)定：對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行。
上海銀行副行長(zhǎng)王世豪在今年5月份 “住房與民生”圓桌會(huì)議上也曾指出，“政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控主要針對(duì)炒房者，對(duì)于自有住房者并沒(méi)有貸款限制。”
而到目前為止，各城市“當(dāng)?shù)厝司》棵娣e平均水平”統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)據(jù)遲遲未見(jiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
上海房地局年初曾表示：如果人均住房面積小于32.2平方米，購(gòu)房者即使購(gòu)買(mǎi)第二套住房，也能享受到首套自住房貸款政策。
北京也在2008年3月份建行、工行、深發(fā)展等三家銀行在確定第二套房貸款優(yōu)惠政策時(shí)，將“建筑面積26.65平方米”作為人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)。
但在麗水蓮花售樓處和深發(fā)展銀行咨詢時(shí)，對(duì)方工作人員均告訴記者：“目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)這一規(guī)定，應(yīng)該還沒(méi)執(zhí)行。”
如此看來(lái)，在各個(gè)執(zhí)行部門(mén)不同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和力度下，極有可能出現(xiàn)炒房型購(gòu)房者“第N套”享受第一套優(yōu)惠利率而改善生活條件的自住型購(gòu)房者“第二套”嚴(yán)格執(zhí)行高利率的情形。