在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)后，近日，國(guó)內(nèi)各大主要城市對(duì)保障性住房建設(shè)的推進(jìn)也達(dá)到了前所未有的高潮。
但在各地政府緊鑼密鼓地推出宏大的保障房發(fā)展計(jì)劃的同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)了一些不盡如人意的地方。其中最主要的就是民營(yíng)資本作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，其在進(jìn)入保障房領(lǐng)域的過(guò)程中遇到了很大障礙。
“利潤(rùn)低”成指責(zé)靶心
記者在調(diào)查中了解到，由于保障房利潤(rùn)偏低，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)保障房建設(shè)滿腹怨言。
“別說(shuō)賺錢，不虧錢就不錯(cuò)了。”近日，北京某知名民企開(kāi)發(fā)商對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者大倒苦水。
據(jù)其描述，2008年初，該企業(yè)曾在通州拿下一宗地塊，并配建了相當(dāng)比例的限價(jià)房。如今，這部分限價(jià)房已到交房階段，相比同一地塊上商品房20000元/平方米的價(jià)格，其均價(jià)只相當(dāng)于周邊商品房?jī)r(jià)的約1/4。但根據(jù)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商拿下這塊土地的樓面價(jià)，比限價(jià)房的最高 限價(jià)高出1000元/平方米左右。
“這部分虧損的利潤(rùn)，即使通過(guò)商品房銷售來(lái)彌補(bǔ)，也十分吃力。”上述開(kāi)發(fā)商坦言。
對(duì)于保障房建設(shè)利潤(rùn)有怨言的不只上述一家房地產(chǎn)企業(yè)。近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了多家從事過(guò)保障房開(kāi)發(fā)的民企和國(guó)企，都表示，“投資保障房根本不賺錢。”
另一家民企開(kāi)發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，企業(yè)承建保障房并無(wú)不妥，但由于政府通常將回購(gòu)價(jià)格壓得太低，使企業(yè)的利潤(rùn)空間大大減少，甚至導(dǎo)致負(fù)利潤(rùn)，就不甚合理了。
前述北京某知名民企開(kāi)發(fā)商則向記者表示，建設(shè)保障房應(yīng)該是政府的責(zé)任，但近些年，保障房建設(shè)任務(wù)越來(lái)越重，企業(yè)承擔(dān)的建設(shè)量也越來(lái)越多。實(shí)際上，企業(yè)是在犧牲自己的利潤(rùn)幫助政府完成任務(wù)。
承擔(dān)了較多北京保障房建設(shè)任務(wù)的北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林曾表示，北京限價(jià)房的利潤(rùn)率最高只有10%，而經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)率最高只有3%。
正因如此，上述民企開(kāi)發(fā)商向記者表示，正常情況下，企業(yè)都不會(huì)爭(zhēng)奪獨(dú)立的保障房地塊，也很少承建保障房。
北京另外一家知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表也向記者直言，保障房建設(shè)的低利潤(rùn)，不僅阻礙民資進(jìn)入，某些國(guó)企也避之不及。
捆綁賣地 開(kāi)發(fā)商抱怨
事實(shí)上，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資保障性住房大多有苦難言。
一方面是利潤(rùn)得不到應(yīng)有的保障，另一方面又不得不硬著頭皮承接下來(lái)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，為了使保障房目標(biāo)順利完成，目前多數(shù)地區(qū)都實(shí)行商品房和保障房地塊捆綁出讓。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要想獲得商品房用地必須要承建一定比例的保障房，這種情況一般是帶有某種強(qiáng)制性質(zhì)，根本由不得開(kāi)發(fā)商選擇。
比如，今年初，北京市國(guó)土局就宣布，今年北京商品房配建保障房的比例將由原先的15%上調(diào)至30%。而上述知名民企開(kāi)發(fā)商也向記者透露，2008年，他們?cè)谕ㄖ菽孟碌囊蛔诘貕K，近一半的面積要求配建保障房。
該開(kāi)發(fā)商說(shuō)，他們之所以在2008年金融危機(jī)的背景下，冒了很大風(fēng)險(xiǎn)拿地、承建保障房，很大原因“在于政府公關(guān)”。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也直言：承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)，很容易在下一步拿地時(shí)，獲得更多的政策傾斜。
另外，有開(kāi)發(fā)商向記者反映，由于保障房地塊與商品房地塊越來(lái)越多地實(shí)行“捆綁”出讓，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，因此企業(yè)要想獲得商品房用地，就不得不承擔(dān)保障房的建設(shè)任務(wù)。
瑞銀投資亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)主管王震宇向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政府應(yīng)放開(kāi)對(duì)保障房利潤(rùn)率的設(shè)定，給開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)留利潤(rùn)空間。“一旦擁有利潤(rùn)空間，在投資風(fēng)險(xiǎn)小的情況下，企業(yè)建設(shè)保障房的熱情將大大提高。”王震宇說(shuō)。
陳國(guó)強(qiáng)則建議，應(yīng)盡快制定民資投資保障房的相關(guān)政策，包括融資、信貸、稅費(fèi)等方面給予企業(yè)相關(guān)的優(yōu)惠，而不是等企業(yè)都進(jìn)去后再出臺(tái)政策。