因融資受阻，不少房企大佬從7月起將次第開始承受資金壓力。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的數(shù)據(jù)，自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，但其中沒有任何一家的融資計劃得以通過。據(jù)此，一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》說，如果調(diào)控政策繼續(xù)施壓、成交量繼續(xù)低迷，從7月起到年底，富力、招商地產(chǎn)、萬科，復(fù)地等一批大型上市房企將依次面臨更大的來自資金層面的壓力。

　　風(fēng)向標(biāo)：萬科112億融資被疑難成行

　　在當(dāng)前的政策環(huán)境和市場狀況下，萬科此前提出的112億元的融資計劃實施的難度已經(jīng)超出了萬科董事長王石的預(yù)料。萬科的融資方案由2009年9月15日的萬科股東大會通過。雖然在股東大會及次日的公司公告中，萬科并沒有給出這筆融資方案的具體實施時間表，但王石在當(dāng)年12月向媒體透露，這筆融資預(yù)計將于2010年上半年完成。以此計算，萬科高層對這筆112億元的再融資計劃定下的最后期限就在昨日(6月30日)。

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦認為，萬科112億元的融資計劃“基本流產(chǎn)”，不太可能實施。因為本次地產(chǎn)調(diào)控的一個政策導(dǎo)向就是逼迫房企出貨以增加市場供應(yīng)。如果政府不收緊大型房企融資，一旦大型房企資金充裕，在當(dāng)前買賣雙方僵持的背景下，它們便更具硬扛的底氣，尤其是萬科112億元的再融資方案對市場而言更具風(fēng)向標(biāo)意味。

　　對于公司112億元融資方案的進展情況，在給《每日經(jīng)濟新聞》記者的回復(fù)中，萬科只是回復(fù)道：“公司融資方案目前仍處在監(jiān)管部門審核過程中。該融資方案仍會遵循正常的程序進行”。

　　三大阻力：多家房企撤銷融資計劃

　　萬科再融資計劃可能受阻只是時下房企融資艱難現(xiàn)狀的縮影，在此之前，招商地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)的融資計劃也相繼夭折�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者了解到，自去年9月以來，近40家發(fā)布了增發(fā)預(yù)案的大型房企中，沒有一家房企的融資計劃得以通過。

　　6月12日，冠城大通發(fā)布公告稱，決定撤銷公司2009年擬融資不超過16億元的配股方案。

　　而就在此前4天的6月8日，世茂房地產(chǎn)同樣撤銷了2009年擬定的17億元融資計劃。

　　中原地產(chǎn)研究中心分析師許萌對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，首先，冠城大通與世茂房地產(chǎn)再融資計劃“夭折”的主要原因在于，如果政府放行這些大型房企的融資計劃，將充實它們的資金鏈，強化其對抗政策的實力。而5月5日，包括廣宇集團、天保基建等8家“非主流”房企的再融資計劃之所以能夠通過，是因為它們沒有大型房企那樣硬扛房價的資本，通過融資反而有利于增加市場供應(yīng)量。

　　許萌繼續(xù)指出，其次，自去年9月開始，證監(jiān)會聯(lián)手國土資源部，在房企IPO或再融資審核之前增加了一道程序，即國土資源部會出具相關(guān)意見。如果該房企在土地使用上存在囤地現(xiàn)象，則IPO或再融資將被否決。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盤問題，所以其通過再融資計劃的難度增大了；最后，時下A股股指已落至2400點下，資本市場環(huán)境不利于再融資方案的順暢實施，時下眾多房企的股價已跌破當(dāng)時確定的增發(fā)價，即使監(jiān)管部門放行，企業(yè)再融資計劃也很難順利成行。招商地產(chǎn)的遭遇就是例證。

　　5月12日，招商地產(chǎn)主動宣布撤銷不超過50億元的非公開增發(fā)融資方案，原因在于“受經(jīng)濟環(huán)境和政策變化影響，資本市場地產(chǎn)板塊調(diào)整顯著，公司股價亦大幅下調(diào)�！�

　　據(jù)調(diào)查，2009年8月，招商地產(chǎn)發(fā)布再融資方案時，當(dāng)時確定的發(fā)行底價為28.12元/股。因為當(dāng)時公司股價高位時曾達到39.50元/股。但今年4月始，在地產(chǎn)調(diào)控的陰影下，招商地產(chǎn)股價一路下滑，4月16日，招商地產(chǎn)收盤價已探至21.23元/股。不得已之下，4月招商地產(chǎn)將增發(fā)融資發(fā)行價下調(diào)至20.60元/股，但此后公司股價仍難改下滑趨勢，5月11日，即招商地產(chǎn)宣布撤銷融資計劃前一天，其股價已降至15.81元/股，早已跌破了調(diào)整后的20.60元/股增發(fā)價。

　　北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同對此現(xiàn)象評論道，“在股市和樓市都不被看好的情況下，這些房企進行再融資只能賤賣，并且可能會造成股價的再次下跌，因此取消再融資方案是不得已的選擇”。

　　來自申銀萬國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，2009年以來已公布了再融資方案的49家房地產(chǎn)上市公司中，已有32家的股價跌破增發(fā)價，比例達65.3%。

　　據(jù)此，韓世同指出，接下來將會有越來越多的房企因此而忍痛取消再融資方案。

　　“活水”不活：銷售飄綠 回款減緩

　　作為房企資金來源的左膀右臂，如今“左膀”——對外融資已被鉗制，“右臂”——銷售回款也因成交僵持而頗顯乏力。

　　萬科5月銷售額為51.1億元，同比下降20.2%，環(huán)比下降34%；世茂房地產(chǎn)5月份實現(xiàn)銷售額15億元，環(huán)比下滑40%，同比下滑50%；富力5月銷售收入約12.53億元，同比與環(huán)比跌幅分別為48%與48.9%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗對此認為，調(diào)控背景下市場各方陷入觀望，這種觀望情緒或許將繼續(xù)維持至9月份。這也意味著，房企資金短期內(nèi)還很難通過銷售回款得到較大補充。

　　房企承壓：降價或提前上演

　　許萌指出，在資本市場融資受阻和銷售回款減緩下，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊。

　　屋漏偏逢連夜雨，時下在廣東的廣州、珠海等地，房企預(yù)售款開始實行監(jiān)管，一個項目的預(yù)售款只能用于本預(yù)售項目工程的支出，不能挪到其他項目使用。

　　陶琦對此認為，這是調(diào)控背景下政府進一步收緊房企資金的行為，以降低大型房企硬扛政策的實力。因為預(yù)售款專用的政策對大型房企的影響較大，它們本可通過對各個項目預(yù)售款進行合理的資金調(diào)配，以優(yōu)化公司資金鏈。

　　萬科對此卻比較淡然，指出“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)引入預(yù)售制度的主要出發(fā)點是現(xiàn)有融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要，預(yù)售款因此成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的替代融資渠道。但在歐美多數(shù)發(fā)達國家，資本市場成熟，融資渠道發(fā)達，開發(fā)商很少依賴房屋預(yù)售來籌集資金。從與國際接軌，保護購房者、按揭貸款銀行等相關(guān)主體權(quán)益的角度考慮，國內(nèi)預(yù)售制度的融資功能必然會逐步弱化�！钡�也特別提醒，“在逐步弱化預(yù)售制度融資功能的同時，有必要拓寬行業(yè)的其他融資渠道。”

　　此外，時下坊間正在傳言，房企開發(fā)資金中的自有資金比例將被進一步提高至50%，如果屬實，此舉有如給了房企資金鏈“當(dāng)頭一棒”。

　　不過，陶琦認為此傳言不太可靠，因為如果屬實，很多房企或許只能選擇退出了，因為目前很多房企自有資金率甚至連35%都達不到，突然再增加15%的自有資金率，“這不是讓人別干了嗎？”值得注意的是，盡管這一傳聞不一定會實施，但畢竟顯示出一定的調(diào)控預(yù)期。

　　根據(jù)記者了解到得信息，7月底，回歸A股第三次延后的富力可能會率先面臨資金壓力，10月底，招商地產(chǎn)將加入此行列，12月底，復(fù)地與萬科也將面臨壓力。同時，保利、華潤置地、金地、綠城與中海的資金鏈仍處于安全狀態(tài)，恒大與雅居樂的資金鏈風(fēng)險仍會低于2008年底。

　　一位業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認為，短期內(nèi)，市場上還很難見到大型房企普降的現(xiàn)象。到了一定時候，一些房企迫于資金鏈壓力，會開始有選擇性地降價，以釋放成交量，那時降價將成為唯一的選擇。