曾因價(jià)格過高而流拍的北京房山區(qū)竇店京南嘉園小區(qū)三期居住用地(以下簡稱竇店地塊)，又因底價(jià)過高險(xiǎn)遭流標(biāo)。

　　昨日(6月22日)，房山區(qū)的兩塊居住用地在北京市土地整理儲備中心招標(biāo)出讓，其中包括曾首次試水北京土地出讓新規(guī)的竇店地塊。在今年4月26日的拍賣中，該地塊拍得的樓面價(jià)為4718元/平方米，超過設(shè)定的4700元上限，遭遇流拍。

　　再次入市后，該地塊以招標(biāo)的形式出讓，底價(jià)為1.56億元。但在4家參與競標(biāo)的企業(yè)中，3家給出的投標(biāo)價(jià)低于招標(biāo)底價(jià)，只有一家給出1.6億元的投標(biāo)價(jià)，微超底價(jià)。

　　北京市土地整理儲備中心相關(guān)人士表示，盡管只有一家投標(biāo)者符合價(jià)格要求，但也要對其開發(fā)能力、資金、開發(fā)方案等條件進(jìn)行審核，如果不符合要求，將不能獲得該地塊。

　　招標(biāo)底價(jià)較首拍起價(jià)翻番

　　記者了解到，在4月26日的拍賣中，該地塊設(shè)定的起拍價(jià)為7725萬元。相比之下，此次招標(biāo)底價(jià)超出前次起拍價(jià)101.9%。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，即便以竇店地塊的拍賣底價(jià)與招標(biāo)底價(jià)進(jìn)行對比，后者也會高出不少。據(jù)了解，拍賣底價(jià)是指拍賣標(biāo)的的最低價(jià)格，通常略高于起拍價(jià)，但在拍賣出讓中，拍賣底價(jià)并不公開。

　　事實(shí)上，即使竇店地塊遭遇流標(biāo)，它也不是近期北京首宗因價(jià)格問題而流標(biāo)的地塊。今年5月7日，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊(以下簡稱馬坡地塊)就因底價(jià)過高而流標(biāo)。

　　馬坡地塊共吸引了信遠(yuǎn)地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、中鐵集團(tuán)、北京首開和北京合景五家開發(fā)商，分別給出7.6億元、14.55億元、11.68億元、14.1億元和7.68億元的投標(biāo)價(jià)格，但出人意料的是，上述價(jià)格均低于16.5億元的招標(biāo)底價(jià)，致使該地塊當(dāng)場流標(biāo)。而今年3月，馬坡地塊曾以掛牌方式出讓，掛牌起始價(jià)僅為7.61億元。

　　一位競標(biāo)者代表向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“底價(jià)過高！”她表示，競買保證金通常占招標(biāo)底價(jià)的30%，以馬坡地塊3.6億元的競買保證金計(jì)算，招標(biāo)底價(jià)應(yīng)為12億元左右，土地管理部門卻定出了16.5億元的底價(jià)，有違常規(guī)。

　　高定價(jià)為保政府收益？

　　一位不愿透露姓名的分析人士稱，招標(biāo)底價(jià)分為一級開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)和政府收益兩部分。如果不進(jìn)行大規(guī)模的規(guī)劃變更，同一宗地塊的一級開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)不會有太大的變化。

　　記者查閱招標(biāo)文件發(fā)現(xiàn)，在竇店地塊的兩次出讓中，并沒有進(jìn)行規(guī)劃變更；而馬坡地塊再次入市時(shí)，招標(biāo)文件增加了5萬平方米的限價(jià)房，一級開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用仍確定為2.3億元，其他指標(biāo)也沒有發(fā)生變化。上述分析人士表示，按照正常的邏輯，由于增加了限價(jià)房，整個(gè)地塊的出讓底價(jià)應(yīng)該有所降低，而不是抬高。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉將此歸結(jié)為兩種出讓方式的不同，他表示，由于拍賣出讓不設(shè)上限，在市場好的時(shí)候，即使起始價(jià)較低，成交價(jià)也能大大高于預(yù)期收益。相比之下，由于招標(biāo)出讓只有一次機(jī)會，在保證政府收益的前提下，底價(jià)定高也很正常。

　　但上述分析人士認(rèn)為，各區(qū)縣國土部門在確定招標(biāo)底價(jià)時(shí)，往往根據(jù)該區(qū)域前一年的地價(jià)作為參照，由于去年土地市場火爆，地價(jià)高企，使得今年的出讓底價(jià)偏高。

　　同時(shí)，近期北京越來越多地采用招標(biāo)出讓土地，由于難以出現(xiàn)高價(jià)地和“地王”，政府也樂于通過定高底價(jià)的方式盡可能地?cái)U(kuò)大收益。

　　警惕招標(biāo)“副作用”

　　不過，近期并非所有地塊都以高價(jià)出讓。5月21日，北京中天順通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東珠江投資股份有限公司與北京珠江中天和置業(yè)有限公司聯(lián)合以5.36億元的價(jià)格競得通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅混合公建用地，折合樓面地價(jià)僅為3120元/平方米。

　　自今年4月實(shí)行土地出讓新政以來，北京越來越多地采用招標(biāo)出讓土地。截至目前，住宅用地出讓的平均溢價(jià)率不足30%，與去年動輒超過100%的溢價(jià)相比，下降不少。

　　業(yè)界認(rèn)為，相比拍賣出讓，招標(biāo)能夠更好地抑制地價(jià)，避免“地王”的出現(xiàn)。北京市土地整理儲備中心市場交易部部長雷蕾昨日也表示，未來北京將更多地采用招標(biāo)出讓土地。

　　張大偉也表示，竇店地塊上市再次遇冷，說明目前樓市調(diào)控進(jìn)一步深入，成交量下跌使開發(fā)商的預(yù)期越來越低，對后市的不確定使開發(fā)商拿地的激情大減。

　　但前述分析人士表示，與“地王”相比，低溢價(jià)率大大減輕了政府的壓力。同時(shí)，由于土地市場尚未回暖，地價(jià)并未繼續(xù)沖高。