從房貸新政到土地增值稅清算，再到二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，一系列與“國十條”配套的重要細(xì)則悉數(shù)登場。在經(jīng)歷一個多月的調(diào)整和觀望之后，樓市現(xiàn)狀怎樣？消費者在政策持續(xù)收緊之時該咬牙闖關(guān)還是繼續(xù)觀望呢？樓市僵局究竟何時才能打破？近兩個月以來，記者跟蹤采訪了鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)，試圖從二手房市場的情況來觀察調(diào)控政策從出臺到落實過程中樓市的不同變化。

　　調(diào)控發(fā)力影響幾何

　　5月底，我愛我家的經(jīng)紀(jì)人小陳顯得比月初忙碌不少,照他的話說“手頭的客戶多了，除租房客外還有幾單二手房成交。”記者發(fā)現(xiàn)新政出臺近兩個月以來，市場從最初的步入冷清，即少人問津、成交量下降，到以租代買、看多買少，再到如今成交量持續(xù)上升，二手房市場呈現(xiàn)出“過山車”運行態(tài)勢。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究員張大偉告訴記者：“新政后，二手房成為樓市的主力，占比達到近75%。”從以往數(shù)據(jù)來看,2003年至2006年間，北京市房地產(chǎn)市場交易中一二手房之比從6.25∶1降至3.31∶1。隨著新建住宅量的不斷減少及位置郊區(qū)化的影響，二手房成交占比逐漸與新建住宅靠近，2008年占比達到50.69%，首次超過新建住宅；2009年從一季度的54.6%一路上漲到四季度的近65%；2010年4月上半月，首次上漲到了65.5%，從4月15日以后則首次突破7成，達到了74.6%。

　　“新政以來，政策性住房簽約數(shù)量明顯上升”,張大偉認(rèn)為這是市場出現(xiàn)的第二個明顯變化。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示：6月首周簽約149套政策用房，相比5月首周上漲了282.1%，相比上周上漲幅度達65.6%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，京版12條政策針對政策性用房的政策正加速落地。

　　此外，宏觀調(diào)控政策的繼續(xù)細(xì)化使得市場繼續(xù)降溫，京深滬等地樓市成交面積不斷下滑，商品房存量逐漸回升。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的30個城市中有29個城市成交面積環(huán)比下跌，半數(shù)城市成交量下跌接近或超過50%；10個重點城市成交面積環(huán)比全部下跌。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，6月首周，北京商品房市場自2009年來首次出現(xiàn)了日均不足百套的住宅成交。

　　咬牙闖關(guān)還是繼續(xù)觀望

　　從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，5月份商品房銷售面積比上月下降15.8%，同時全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價環(huán)比下降0.4%，樓市價格的回落不如銷售面積的下降明顯。在樓市的冷清和價格的堅挺對峙時，消費者也在買與不買之中艱難抉擇。記者從鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黃先生處接觸了這樣兩位客戶。

　　5月底，在北京參加工作兩年的張小姐終于下定決心出手了：在家人資助下付了三成首付，在城區(qū)買了套二手房。盡管從此背負(fù)貸款壓力，她還是松了口氣：“終于有房了，而且交房后可以直接入住，又離單位近。不管今后漲還是跌，該買還是得買。”

　　同時，另一位購房者馬女士多處看房一月有余，還是選擇繼續(xù)觀望。她認(rèn)為，“房價終會再降吧�！�

　　從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三年多的黃先生告訴記者，現(xiàn)在成交的都是剛需，而且房子地段好、預(yù)計下調(diào)幅度不大。但總體上說這段時間還是看房的人多，大都屬于先熟悉一下房子及社區(qū)周邊情況為買房做準(zhǔn)備。

　　我愛我家的小陳說，擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主壓力倍增，有些業(yè)主急于用錢，因此議價空間大，不著急的還在觀望。張大偉認(rèn)為，受累于近期成交量的節(jié)節(jié)下滑和政策從緊預(yù)期的增強，二手房價率先出現(xiàn)了明顯下降。他認(rèn)為，可以在一些局部區(qū)域比如學(xué)區(qū)房及軌道房等地段考慮置業(yè)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對記者說，其實樓市并不缺少需求，但由于價格與市場預(yù)期之間存在較大的差距，因此消費者觀望情緒仍然濃厚。如果讓利空間能夠符合市場的預(yù)期，那么后市成交量將會出現(xiàn)一定幅度的回升。

　　調(diào)整到位執(zhí)行定乾坤

　　記者以二套房購買者的身份聯(lián)系了多家中介機構(gòu)，當(dāng)問及二套房首付比例是否有商量余地時，幾家中介最初都表示“與我們合作的銀行多，可以幫忙想辦法”。他們所說的辦法是指按首套房來操作，力爭做到“少首付多貸款”。可在多方聯(lián)系后，記者得到的答復(fù)均是“太嚴(yán)格了，只能按照二套房首付50%付款，別無他法”。隨后記者又電話聯(lián)系了幾家商業(yè)銀行，均“無果而終”。銀行等金融機構(gòu)執(zhí)行既定政策的速度之快、之嚴(yán)格也出乎市場預(yù)料，房產(chǎn)中介表示這對于打擊投機客的確起到了一定的作用。

　　對于如何執(zhí)行已出臺的政策，也有業(yè)內(nèi)人士表示了擔(dān)憂。如土地增值稅清算不光程序復(fù)雜、需要投入較多人力，還涉及地方政府與開發(fā)商的利益糾葛，二套房的認(rèn)定仍須防止部分商業(yè)銀行打“擦邊球”的逐利行為，這些都給順利執(zhí)行政策增添了難度。

　　記者注意到，似乎是看到了土地增值稅清算的難度，國稅總局6月又下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，將目前的土地增值稅預(yù)征率和清算環(huán)節(jié)的核定征收率進行調(diào)整。分析人士認(rèn)為，這些做法的目標(biāo)只有一個，如果清算難度太大，那么就通過預(yù)征收和核定征收的嚴(yán)格管理來增加開發(fā)商成本。