第二、合同角度。看下買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于貸款是如何約定的？如果明顯不利的，則積極和賣(mài)方協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，結(jié)合資金情況，或現(xiàn)金補(bǔ)足給予一定的寬限期限；或協(xié)議解除合同，返還購(gòu)房款，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
第三、法律角度。怎么樣從法律的角度，找到依據(jù)，保護(hù)我們的權(quán)益呢？如果是商品房買(mǎi)賣(mài)的可以參照適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。如果是二手房買(mǎi)賣(mài)的話，一般補(bǔ)充條款約定以現(xiàn)金補(bǔ)足，最晚期限為房屋交易過(guò)戶日。合同有約定的依約定，該條款對(duì)買(mǎi)房人極為不利。本身買(mǎi)房人是很難預(yù)見(jiàn)銀行政策變化的，個(gè)人理解，仍然可以參照關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋。
總之，律師在此提醒大家：買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是隨著房?jī)r(jià)的起伏而來(lái)的，在房?jī)r(jià)飚高或者低谷的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)也是最多的，糾紛也是最容易發(fā)生的，買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)，交易需謹(jǐn)慎。
【話題三】
資金避險(xiǎn)：一線城市轉(zhuǎn)二線，樓市投資轉(zhuǎn)黃金？
房產(chǎn)新規(guī)讓不少正準(zhǔn)備流向房市的資金“中道而止”，這些資金又將流向何處呢？記者采訪房地產(chǎn)投資客、銀行人士、金融分析師等多位人士，解讀房市資金的最新流向。
在房貸新政出臺(tái)前，不少房產(chǎn)投資客“老手”已經(jīng)嗅到了樓市即將發(fā)生的變化，低價(jià)拋售房子，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他地區(qū)。而房貸新規(guī)的出臺(tái)令他們對(duì)房地產(chǎn)投資預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，加劇了這些資金的離場(chǎng)。
“主要城市房地產(chǎn)已經(jīng)炒不動(dòng)了。”一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)投資客對(duì)記者表示：“現(xiàn)在我們準(zhǔn)備從‘北上廣’轉(zhuǎn)戰(zhàn)去西部，去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。”
不過(guò)，一位外資銀行按揭項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，雖然西部地區(qū)和很多二線城市過(guò)去房?jī)r(jià)上漲比較溫和，但是國(guó)家的房貸政策是針對(duì)全國(guó)的，因此二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到一定影響。
另外，除了二線、三線城市的樓市，有金融界分析師表示，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和股市投資為主要渠道，投資者把資金做重新配置，所以會(huì)有一部分資金投資到股市。地產(chǎn)政策不會(huì)立竿見(jiàn)影，相信后續(xù)會(huì)出現(xiàn)一些資金流向跡象，預(yù)計(jì)黃金市場(chǎng)是一個(gè)比較理想的吸金場(chǎng)所，但總體估計(jì)吸收資金量不會(huì)很大。
【話題四】
現(xiàn)階段什么樣的樓盤(pán)值得出手？
新政調(diào)控后的市場(chǎng)，對(duì)自住型買(mǎi)家很有利，這是新政實(shí)施的初衷。從房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，投資性需求受到抑制，未來(lái)商品住宅價(jià)格走勢(shì)尚不明朗。新政實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新的特點(diǎn)，自住型需求的購(gòu)房者在買(mǎi)房中同樣需要注意一些問(wèn)題。
一、從價(jià)格出發(fā)
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)水平一定是上升的，這和社會(huì)發(fā)展、城市化進(jìn)程以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況密不可分，土地與市中心逐漸成為稀缺資源，但是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的瘋長(zhǎng)則需要加以重視。反觀2008年的狀況，據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，當(dāng)年10月份，昆明的新建住房?jī)r(jià)格同比下降了2.9%，是繼深圳、廣州、重慶之后降幅位居第四的城市。雖然當(dāng)時(shí)昆明房?jī)r(jià)存在下行趨勢(shì)，但并未出現(xiàn)大跌狀況。這有利于讓昆明房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間內(nèi)，防止因房?jī)r(jià)大起大落沖擊經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。
按照以往的經(jīng)驗(yàn)，二環(huán)內(nèi)的商品住宅具有穩(wěn)健的特點(diǎn)，由于市中心具有稀缺性，可以預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)太大幅度的下跌，僅就自住而言，該出手時(shí)仍出手。
郊區(qū)購(gòu)房無(wú)需盲目跟進(jìn)，要有一種發(fā)展的眼光，應(yīng)當(dāng)選擇最具“性價(jià)比”的區(qū)域，市場(chǎng)的選擇、市政規(guī)劃以及政策的引導(dǎo)，將會(huì)共同作用，以決定一個(gè)城鎮(zhèn)的發(fā)展方向。
二、從房子本身出發(fā)
購(gòu)房者在選購(gòu)住宅的時(shí)候，需要特別注意產(chǎn)品本身。隨著新政對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來(lái)越來(lái)越多出現(xiàn)高密度小戶型的普通住宅。在挑選時(shí)應(yīng)注重周?chē)h(huán)境、樓層以及戶型的選擇，避免因價(jià)格下降而造成居住舒適度“縮水”。
隨著政策對(duì)容積率、套型面積等建筑指標(biāo)的規(guī)定，今后的房子，將會(huì)涌現(xiàn)出大量的小高層、高層住宅。小高層是一種很好的建筑形式，特別是那種板式、康居的產(chǎn)品。但要注意產(chǎn)品設(shè)計(jì)的良莠不齊。
別墅等低密度住宅的開(kāi)發(fā)受到限制，隨著新政對(duì)于高檔住宅開(kāi)發(fā)的控制，高端購(gòu)房者需要把握稀缺資源，盡快出手。
三、從房子未來(lái)出發(fā)
有幾種房子易于升值。稀缺的高檔住宅，如位置好、風(fēng)景好的獨(dú)棟別墅；稀缺的市中心資源；品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、具有良好升值空間的潛力區(qū)域的房子。
新政對(duì)于二手房的投機(jī)提高了門(mén)檻，先是購(gòu)房實(shí)名制，期房期間不得更名轉(zhuǎn)讓，另外營(yíng)業(yè)稅的收取給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)了更高的負(fù)擔(dān)。但應(yīng)該明確的是，政府對(duì)于普通商品住宅持肯定態(tài)度，小戶型普通商品住宅更受青睞。在未來(lái)二手房是租是售，將成為一個(gè)兩可的選擇。
總的來(lái)說(shuō)，影響商品房選購(gòu)的因素主要是體現(xiàn)在總房款和產(chǎn)品本身上。在購(gòu)房的時(shí)候要量力而行，既不能透支未來(lái)的消費(fèi)能力淪為“房奴”，也不能片面追求價(jià)格便宜，讓自己一輩子住得“窩心”。隨著新政的實(shí)施，在未來(lái)將出現(xiàn)更多符合大眾需求的產(chǎn)品，居住方式也將更加多樣化。同時(shí)商品住宅成交價(jià)格也將更加穩(wěn)定。
■前沿走訪
二手市場(chǎng)或出現(xiàn)短暫成交井噴
在二手房市場(chǎng)上，記者走訪了新亞、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介公司，他們都表示近期的房貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響較大，可以很明顯地感覺(jué)到客戶量的下降，很多購(gòu)買(mǎi)第二套的客戶都將購(gòu)房意向放緩下來(lái)。由于針對(duì)二套房貸現(xiàn)在各個(gè)銀行的細(xì)則還未最后出臺(tái)，而擔(dān)心因此增加購(gòu)房成本再次出現(xiàn)了觀望情緒。
“就目前來(lái)看，二套房貸政策都已‘嚇退’了一些人，更不要說(shuō)三套房貸影響了，客戶量、成交量恐會(huì)繼續(xù)下滑”，新亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)北辰小區(qū)某店的負(fù)責(zé)人表示，只有等到銀行的具體細(xì)則出臺(tái)后，這波觀望情緒才會(huì)有最后的結(jié)果，市場(chǎng)如何發(fā)展就要看細(xì)則的執(zhí)行嚴(yán)格與否了。