民間驗(yàn)房師：“我驗(yàn)的每套房幾乎都有質(zhì)量問(wèn)題”
“頂層下雨就漏，底層沒(méi)有不偷高度的，墻壁砌的七歪八扭，廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)得沒(méi)法用……”在網(wǎng)上隨意瀏覽幾個(gè)商品房小區(qū)的業(yè)主論壇，居民抱怨的質(zhì)量問(wèn)題層出不窮。
南京一位不愿透露姓名的民間驗(yàn)房師對(duì)記者講述了他的驗(yàn)房經(jīng)歷：“從２００５年初到現(xiàn)在，我驗(yàn)過(guò)的每套房子幾乎都有質(zhì)量問(wèn)題。” 他是南京“民間驗(yàn)房師”這一新行當(dāng)?shù)拈_(kāi)創(chuàng)者，目前在全國(guó)１０多個(gè)城市開(kāi)辦了驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，同時(shí)他還是南京一家國(guó)有建筑企業(yè)的副總工程師。以下是他的自述。
五花八門(mén)的房屋質(zhì)量問(wèn)題
實(shí)際驗(yàn)房中我發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者經(jīng)常遇到的是非根本性質(zhì)量問(wèn)題，大致有三類。第一類與開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院的水平有關(guān)。有的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)產(chǎn)品定位不明晰；有的設(shè)計(jì)院圖紙上能畫(huà)出來(lái)的東西，就是建不出來(lái)，表明設(shè)計(jì)師缺少行業(yè)常識(shí)；有的抽油煙機(jī)、灶具等擋住了窗戶；有的衛(wèi)生間浴缸與坐便器挨得太近。
第二類是銷售與施工設(shè)計(jì)脫節(jié)。某開(kāi)發(fā)商做銷售時(shí)承諾給頂層業(yè)主送閣樓，設(shè)計(jì)細(xì)化階段發(fā)現(xiàn)樓間距不足，南邊的房子擋住了北邊房子的日照，所以將閣樓去掉了一半。
第三類是工人水平不夠。房地產(chǎn)近兩年發(fā)展很快，技術(shù)型工人緊缺，很多地方出現(xiàn)民工荒。由于缺少熟練工，有的農(nóng)民工昨天還在家里種田，今天就被工友喊來(lái)蓋房子。這就造成許多未經(jīng)培訓(xùn)的工人在砌墻壁時(shí)砌得凹凸不平。
有的房屋還存在一些根本性質(zhì)量問(wèn)題，主要是開(kāi)發(fā)商在基礎(chǔ)建筑環(huán)節(jié)和建筑材料上惡意偷工減料，給工程帶來(lái)重大安全隱患。２００５年，我在南京一家名為“秦淮??”的項(xiàng)目工地上看到，原本地基應(yīng)該有５０根樁，但檢測(cè)時(shí)只找到４８根。
建設(shè)規(guī)模高速增長(zhǎng)，運(yùn)轉(zhuǎn)體系“環(huán)環(huán)失靈”
近年來(lái)，我國(guó)每年施工面積達(dá)２０多億平方米，相當(dāng)于全世界其他國(guó)家施工面積的總和還要多，過(guò)去幾年建筑規(guī)模每年以高比率增長(zhǎng)，而工程參建各方的人員素質(zhì)、管理水平卻難以在短時(shí)間內(nèi)與工程建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)同步，承建力量跟不上是顯而易見(jiàn)的。這是造成目前商品住宅質(zhì)量問(wèn)題多發(fā)的主要原因。
一些地方行業(yè)主管部門(mén)沒(méi)有履行應(yīng)盡的職責(zé)是導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題的另一個(gè)原因。比如勘察設(shè)計(jì)單位的人員水平參差不齊，“干私活”等現(xiàn)象時(shí)常出現(xiàn)；施工企業(yè)違法分包、掛靠、轉(zhuǎn)包等已成較普遍現(xiàn)象，以致經(jīng)常出現(xiàn)用“一級(jí)企業(yè)的牌子，二級(jí)企業(yè)來(lái)投標(biāo)，三級(jí)企業(yè)進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)，包工頭來(lái)施工”的現(xiàn)象。
目前，大部分工地上以農(nóng)民工為主，這個(gè)行業(yè)成了農(nóng)民工進(jìn)城最易生存的地方，不用培訓(xùn)，不需資金，勞務(wù)密集，技術(shù)含量低。建筑業(yè)接納了農(nóng)村近１／３的富余勞動(dòng)力就業(yè)，整個(gè)行業(yè)３９００萬(wàn)人，農(nóng)民工達(dá)到了３１３０萬(wàn)人之多。
市場(chǎng)期待獨(dú)立“第三方”
商品房質(zhì)量問(wèn)題還有一個(gè)重要原因在于沒(méi)有獨(dú)立的第三方對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管。２００４年，國(guó)家投資體制改革后，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)多數(shù)城市對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量實(shí)行五方責(zé)任主體共同負(fù)責(zé)制。五方責(zé)任主體是指開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)院和工程勘測(cè)方。表面看，有如此多的責(zé)任主體，工程質(zhì)量應(yīng)該得到層層把關(guān)。
實(shí)際上，五方中只有開(kāi)發(fā)商是甲方，施工方、監(jiān)理、設(shè)計(jì)院和工程勘測(cè)方均受雇于開(kāi)發(fā)商，都是乙方。乙方能否拿到錢(qián)完全看甲方“臉色”，這種關(guān)系很難形成真正的質(zhì)量監(jiān)管。
現(xiàn)階段，市場(chǎng)上的監(jiān)理公司太多了，相互壓價(jià)造成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。按國(guó)家規(guī)定的參考標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)理費(fèi)用一般是土建造價(jià)的２％，實(shí)際上現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商出０.４％都有人接。監(jiān)理公司收入低，留不住人才，監(jiān)理人員本身也害怕盡職盡責(zé)。
我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量監(jiān)管有明確的規(guī)定，市場(chǎng)上也有明確的責(zé)任主體，而現(xiàn)在出現(xiàn)“民間驗(yàn)房師”這個(gè)新行當(dāng)本身就是一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象。這表明質(zhì)量監(jiān)管主體沒(méi)有履行職責(zé)，購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量普遍不放心。但依靠“民間驗(yàn)房師”完全代替建筑監(jiān)理也不可行。因此建議有關(guān)部門(mén)采取措施，改變目前由開(kāi)發(fā)商自由選擇監(jiān)理公司的狀況，由相關(guān)政府部門(mén)通過(guò)招投標(biāo)選擇監(jiān)理公司，將建筑監(jiān)理行業(yè)納入法制的軌道，培育出獨(dú)立的市場(chǎng)“第三方力量”。