繼去年密集出臺(tái)一系列樓市調(diào)控政策后，中央再度出手打擊炒房。國(guó)辦近日發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。二套房貸款首付款比例不得低于40%。該通知分五個(gè)方面共十一條，因此被簡(jiǎn)稱(chēng)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)十一條”。
權(quán)威發(fā)布
重申二套房貸首付不得低于40%
通知要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。
房源須一次性全部公開(kāi)并明碼標(biāo)價(jià)
通知要求，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。通知還要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，加大對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。
國(guó)土資源部門(mén)要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。
通知還要求各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。
省級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定負(fù)總責(zé)
通知要求，進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。
防止境外熱錢(qián)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)
通知要求，要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢(qián)”沖擊中國(guó)市場(chǎng)。
金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。
探索土地出讓新方法遏制“地王”
2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)土地招拍掛制度的爭(zhēng)議�！锻ㄖ访鞔_要求，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō)：“探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。”
部分銀行房貸政策執(zhí)行大打折扣
2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合規(guī)定，居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%，首次明確收緊第二套房貸。但從2008年下半年到2009年上半年的金融危機(jī)期間，部分商業(yè)銀行為搶奪房貸客戶(hù)，對(duì)二套房貸政策的執(zhí)行都有所走樣或者打了折扣，出現(xiàn)了“首付20%、7.5折購(gòu)二套房”的情況。
增加保障性住房，明確“雙軌制”
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)10日接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“國(guó)十一條”與之前的“國(guó)四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年12月以來(lái)的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對(duì)最近一段時(shí)間以來(lái)中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。具體說(shuō)來(lái)，可以概括為幾個(gè)方面：
首先是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類(lèi)住房的供給。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，增加上述五類(lèi)住房供給，實(shí)際上明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。
有保有壓，不再提“改善性住房需求”
第二，抑制投資投機(jī)性需求。這次沒(méi)有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購(gòu)房和非首次購(gòu)房、普通住房和非普通住房區(qū)別開(kāi)來(lái)，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求。對(duì)非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。對(duì)二套房明確以家庭為單位認(rèn)定是否為第二次購(gòu)買(mǎi)。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。
第三，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。通知提出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款要嚴(yán)格管理。對(duì)央企投資要規(guī)范化，主要是對(duì)2009年央企進(jìn)入樓市的一個(gè)警示。
第四，在明確責(zé)任方面，這個(gè)文件與此前出臺(tái)的政策方式非常不同。該通知以國(guó)務(wù)院辦公廳名義正式對(duì)下發(fā)文，與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求，對(duì)地方責(zé)任主體有明確約束力。
若不降溫，首付比例可能再提高
市場(chǎng)人士表示，由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國(guó)務(wù)院通知，也表示政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。