又到一年收官時(shí)，可以說2006年的北京房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)充滿故事的一年，從上半年的無房可賣，到年中宏觀調(diào)控，再到年底土地市場上上演的天價(jià)地落戶普通房，政策的不斷出臺(tái)雖然從一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)市場，但從另一層面，政策因素并沒有真正意義上對(duì)房價(jià)造成太大影響。但毋庸置疑的是，2007年，已經(jīng)押寶調(diào)控的有關(guān)部門將繼續(xù)著穩(wěn)定房價(jià)的路徑，房地產(chǎn)開發(fā)商們也將一如既往地走上如履薄冰的征程……

2006地產(chǎn)———市場翻滾過山

住宅市場

●政策波動(dòng)住房市場結(jié)構(gòu)

●土地交易牽動(dòng)市場神經(jīng)土地市場交易活躍

　　2006年1-11月，北京土地招拍掛市場共成交土地626.9公頃，其中建設(shè)用地面積441.7公頃。成交土地規(guī)劃建筑面積689萬平方米，較2005年同期相比增長了187.8%。成交土地73宗，而去年同期只有25宗，2006年土地市場交易活躍。

　　首先，招標(biāo)出讓漸成主角。

　　2006年土地市場總體成交價(jià)格2847元/平方米，較2005年同期相比下降了9.9%，這主要是因?yàn)?006年宏觀政策出臺(tái)后招標(biāo)出讓土地的比例大幅度上升。

　　土地市場招標(biāo)出讓成交土地建筑面積所占的比例為45.4%，而2005年同期這一比例為0%。

　　其次，住宅用地繼續(xù)成為土地市場的焦點(diǎn)“地王”不再出現(xiàn)。

　　1-11月，住宅用地成交規(guī)模544.4萬平方米，占總成交量的79%，這一比例較去年上升了十幾個(gè)百分點(diǎn)，北京住宅市場強(qiáng)大的需求繼續(xù)使住宅用地成為供需的絕對(duì)焦點(diǎn)。

　　從今年成交的地塊看，有30宗土地以起始價(jià)成交，其它高于起始價(jià)成交的土地中，成交價(jià)較起始價(jià)的增幅大部分都在20%以下，在如今土地主管部門對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)控的情況下，以往土地市場中的“天價(jià)地塊”或“地王地塊”將很難再出現(xiàn)。

　　第三，八大城區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)縣平分秋色五環(huán)內(nèi)土地日益稀缺。

　　從成交土地的區(qū)域分布看，八大城區(qū)成交面積所占的比例為48%，樓面地價(jià)成交均價(jià)4637元/平方米，還是一個(gè)較高的價(jià)位。

　　在八大城區(qū)中，作為住宅市場供應(yīng)的高房價(jià)區(qū)域及需求的熱點(diǎn)區(qū)域，朝陽區(qū)的土地市場最為各方關(guān)注，今年朝陽區(qū)土地成交規(guī)模占總成交規(guī)模的20%，遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它區(qū)域，成交均價(jià)5067元/平方米，而且本年度居住用地中兩個(gè)“最高”：樓面地價(jià)最高的工體4號(hào)地（樓面地價(jià)成交價(jià)11015元/平方米）以及總價(jià)最高的廣渠路36號(hào)地（總成交價(jià)26億元）均位于朝陽區(qū)。

　　從本年度成交土地的環(huán)線分布看，五環(huán)內(nèi)的建設(shè)用地越來越少，土地供應(yīng)繼續(xù)向五環(huán)外的郊縣傾斜。1-11月，遠(yuǎn)郊區(qū)縣所占的比例已經(jīng)達(dá)到土地市場總體成交面積的52%，如果再加上八大城區(qū)中位于五環(huán)外的近郊土地，那么位于五環(huán)外的郊縣土地成交量已經(jīng)高達(dá)68.4%。

　　第四，2006年住宅市場供應(yīng)深度下降。

　　通過對(duì)近5年的住宅供應(yīng)量來比較可以發(fā)現(xiàn)，今年1-11月住宅市場上市面積總共為1357.07萬平方米，總套數(shù)為11.02萬套。對(duì)比去年供應(yīng)面積減少了563.13萬平方米，套數(shù)減少了3.81萬套，下降到了近年來的最低點(diǎn)。我司認(rèn)為，造成今年供應(yīng)短缺的主要原因是國家政策對(duì)住宅市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，導(dǎo)致大部分在建住宅項(xiàng)目在產(chǎn)品上調(diào)整，推遲了上市時(shí)間。