7月21日，記者獲悉，近兩周來(lái)，多家銀行已經(jīng)陸續(xù)在監(jiān)管政策指導(dǎo)下，對(duì)二套房按揭貸款抬高門(mén)檻。
記者調(diào)查了深圳、上海、北京三個(gè)主要城市發(fā)現(xiàn)，基本上二套房已經(jīng)很難在銀行爭(zhēng)取到首付兩成、利率7折的優(yōu)惠，而普遍上調(diào)到首付3-4成，利率上浮為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的背后，意在控制風(fēng)險(xiǎn)。近半年來(lái)，銀行對(duì)個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的惡性爭(zhēng)奪，已經(jīng)近乎風(fēng)險(xiǎn)控制的底線(xiàn)。
收緊二套房
7月21日，記者致電深圳某銀行，分管個(gè)貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人告訴記者：“從今天開(kāi)始，我們二套房已經(jīng)全面執(zhí)行4成首付，1.1倍基準(zhǔn)利率。”而在此之前的半年時(shí)間里，其對(duì)于二套房基本都是二成首付，7折優(yōu)惠貸款利率。
同日，記者致電上海某股份制銀行個(gè)人住房按揭部主管，他告訴記者，現(xiàn)在二套房是4成首付，1.1倍利率。
7月20日，北京21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)朝外大街店。該店的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，兩周前，北京地區(qū)還能為客戶(hù)爭(zhēng)取到2成首付，7折優(yōu)惠，現(xiàn)在銀行對(duì)二套房基本都是4成首付，利率上浮10%，“而我們基于和銀行的合作關(guān)系，還能為客戶(hù)爭(zhēng)取到3成首付。”
所有的銀行幾乎都在近兩周的時(shí)間內(nèi)，空前一致地統(tǒng)一了二套房的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
商業(yè)銀行人士告訴記者，步調(diào)一致的行動(dòng)背后，主要來(lái)自監(jiān)管壓力。而房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，也讓銀行有動(dòng)力來(lái)順勢(shì)而為。
銀監(jiān)會(huì)6月底下發(fā)的59號(hào)文要求商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)二套房政策不動(dòng)搖，不得自行解釋二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。而在此之前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款則在過(guò)度寬松的優(yōu)惠政策下，突飛猛進(jìn)。
央行統(tǒng)計(jì)顯示，今年前3月，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款新增量約1000億元，與去年同期基本持平。但二季度后開(kāi)始猛增，上半年新增達(dá)4661.76億元，同比增幅超過(guò)150％。
以北京地區(qū)為例，自3月份以來(lái)，北京地區(qū)首次扭轉(zhuǎn)了自2008年5月以來(lái)個(gè)人住房貸款新增為負(fù)的局面，出現(xiàn)正增長(zhǎng)。1-4月個(gè)人住房貸款當(dāng)月發(fā)放額分別為35.8億元、28.7億元、86.4億元和92.7億元，其中4月份個(gè)人住房貸款發(fā)放額創(chuàng)2008年以來(lái)單月新高。截至6月末，北京個(gè)人住房貸款余額達(dá)到2543.8億元，比年初增加171.3億元。
“被禁產(chǎn)品”浮出
在本次監(jiān)管出手嚴(yán)控二套房政策之前，市場(chǎng)已經(jīng)在白熱化的競(jìng)爭(zhēng)下，對(duì)二套房不分自住、改善、投資，而基本全部一放到底，“首付兩成、利率7折”。甚至個(gè)別地區(qū)在不斷推出的創(chuàng)新產(chǎn)品下，個(gè)人按揭貸款的利率已經(jīng)接近資金成本。
深圳市某商業(yè)銀行人士告訴記者，去年房地產(chǎn)面臨調(diào)整之際，交易量大幅萎縮，平均每個(gè)月個(gè)人按揭貸款量從前期的10億元左右銳降到1億元附近。“有的分行一個(gè)月沒(méi)有幾單業(yè)務(wù)，連部門(mén)的人都養(yǎng)活不了。”
空前的經(jīng)營(yíng)壓力，讓監(jiān)管層制定的二套房政策形同虛設(shè)。在交易量下滑的情況下，不少銀行開(kāi)始采取“兩條腿”走路，一是挖別的銀行的存量客戶(hù)，即“非交易性轉(zhuǎn)按”；二是通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品，打通各種“灰色地帶”，爭(zhēng)取增量客戶(hù)。
在此情景下，創(chuàng)新勢(shì)在必行。首先是長(zhǎng)貸短供的氣球貸，這個(gè)被監(jiān)管曾于去年禁止的產(chǎn)品，率先冒出。接著假貸應(yīng)運(yùn)而生。即允許客戶(hù)可以只歸還利息，而先不歸還本金。如此一來(lái)，客戶(hù)的前期還款壓力大為減輕。在競(jìng)爭(zhēng)最激烈的5、6月份，存貸通（貸款減客戶(hù)存款后余額起算利息）作為一種極具“殺傷力”的產(chǎn)品開(kāi)始上市。
商業(yè)銀行人士告訴記者，白熱化的時(shí)候，三個(gè)產(chǎn)品會(huì)一起捆綁起來(lái)，推出給客戶(hù)。而一層層優(yōu)惠實(shí)行完后，在前兩個(gè)產(chǎn)品相加時(shí)，銀行可能僅有幾十個(gè)基點(diǎn)的息差，而加入存貸通后，銀行幾乎必虧無(wú)疑。
6月份，隨著季末考核的到來(lái)，一些銀行開(kāi)始再次出手。甚至在2成首付上動(dòng)足文章。推出8+1產(chǎn)品。即首付2成，而返還1成信用貸款，變相將首付降為1成。
除了討好客戶(hù)，銀行還要討好銷(xiāo)售公司和地產(chǎn)中介。在北京、上海一些地方，6月份最瘋狂的時(shí)候，一些銀行幾乎用盡全身解數(shù)。為拉到按揭貸款的單，銀行不斷加大返還房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司和二手房中介公司的傭金，高時(shí)甚至達(dá)到貸款標(biāo)的的18％！
推動(dòng)投機(jī)
深圳某商業(yè)銀行人士告訴記者，近3個(gè)月來(lái)的客戶(hù)70%都是“投資性的”，自住的可能僅占30%。其判斷的依據(jù)在于，多數(shù)登記的客戶(hù)并非屬于第二、甚至第N套房。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，前期是被壓抑了一年多的自主需求的釋放，而從4月份開(kāi)始，投資性需求開(kāi)始明顯上升。
以其代理的北京位于朝陽(yáng)區(qū)5-6環(huán)間的金隅可樂(lè)為例，4月份首期開(kāi)盤(pán)價(jià)為7600元/平方米，當(dāng)天就銷(xiāo)售完了90%，而該樓盤(pán)在6月底已經(jīng)上漲到近1萬(wàn)元。
另一個(gè)其代理的保利西山林雨，6月份開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，地產(chǎn)商只推出了580套房源，結(jié)果中午12點(diǎn)30分時(shí)全部售完，無(wú)奈又臨時(shí)加推了200套房源，亦全部售光。
位于國(guó)貿(mào)附近區(qū)域的新城國(guó)際，2005年一期開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格不到1萬(wàn)元/平方米。去年底房?jī)r(jià)回調(diào)后單價(jià)達(dá)到2.4萬(wàn)元左右，迄今單價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.2萬(wàn)元，甚至去年剛售完的4期已經(jīng)有賣(mài)家報(bào)到3.7萬(wàn)元。
支撐房?jī)r(jià)上漲的力量，固然有壓抑的剛性需求，但審貸標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)于下調(diào)和利率的大幅優(yōu)惠，無(wú)疑進(jìn)一步助長(zhǎng)和放大了投資需求，并形成需求上漲與房?jī)r(jià)上漲的再循環(huán)。