成都市一新居工程的開(kāi)發(fā)商為將其售房行為合法化，想出了賦予購(gòu)房者所謂公司股東身份的招數(shù)。有關(guān)人士表示，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房有悖法律法規(guī)和國(guó)家政策，“股東”身份無(wú)法保障購(gòu)房者的權(quán)益
現(xiàn)有的法律法規(guī)、國(guó)家政策不允許具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的住房以及宅基地。日前有人向本報(bào)記者反映，四川省成都市一新居工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為將其售房行為合法化，想出了賦予購(gòu)房者所謂公司股東身份的招數(shù)。購(gòu)房者如何變成公司“股東”？這種購(gòu)房行為是否受到法律的保護(hù)？近日，記者對(duì)此進(jìn)行了深入調(diào)查。
銀杏園內(nèi)公開(kāi)出售非安置房
銀杏園位于成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)，去年1月31日，本報(bào)曾以《新居工程被違規(guī)當(dāng)商品房賣(mài)》為題，對(duì)該園內(nèi)的銀杏苑項(xiàng)目違規(guī)向社會(huì)發(fā)售農(nóng)民安置房的情況進(jìn)行了報(bào)道。當(dāng)時(shí)，成都市新居工程和農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)小組辦公室副主任李世慶告訴記者，銀杏苑項(xiàng)目為農(nóng)村新型社區(qū)項(xiàng)目，只能用于安置農(nóng)民，不得面向社會(huì)發(fā)售，項(xiàng)目所占的集體土地至少在2020年前不會(huì)被轉(zhuǎn)征為國(guó)有土地。成都市國(guó)土局辦公室主任湯萬(wàn)光表示，因不涉及征地成本，在集體土地上修建的房屋往往比較便宜，但對(duì)非安置農(nóng)民而言，其購(gòu)房行為得不到法律保護(hù)，辦不了房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證。然而，今年4月初，記者接到相關(guān)知情人士反映稱(chēng)，銀杏園內(nèi)違規(guī)向社會(huì)發(fā)售的項(xiàng)目已由原來(lái)的一個(gè)增至兩個(gè)。
4月8日上午，記者以購(gòu)房者身份前往銀杏園實(shí)地調(diào)查。銀杏苑項(xiàng)目咨詢(xún)顧問(wèn)鐘某告訴記者，該項(xiàng)目共分3期開(kāi)發(fā)，其中一期、二期共有房屋近2000套房，目前正對(duì)外發(fā)售的二期以別墅為主，共500余套。以12棟1單元B號(hào)房為例，其面積為156．08平方米，單價(jià)為3620元／平方米，一次性付款可優(yōu)惠5％。
銀杏園·谷地公社項(xiàng)目的接待中心距銀杏苑項(xiàng)目接待中心約300米，其置業(yè)顧問(wèn)常某告訴記者，谷地公社項(xiàng)目占地208畝，共有115套別墅，面積在145平方米至372平方米之間。去年9月8日以4000元／平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，目前已漲至4600元／平方米左右，且所剩房源已不多。據(jù)其透露，谷地公社二期已納入開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
記者了解到，銀杏苑·谷地公社項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商分別為成都天恩生態(tài)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天恩生態(tài)公司）、成都天恩綠化開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人均為李奎。4月14日，李奎表示拒絕接受記者采訪(fǎng)。
4月28日，金牛區(qū)國(guó)土局副局長(zhǎng)劉勇告訴記者，上述兩個(gè)項(xiàng)目所占土地目前均為農(nóng)村集體土地。另?yè)?jù)記者多方了解證實(shí)，銀杏苑項(xiàng)目所占土地除約107畝用于安置當(dāng)?shù)剞r(nóng)民外，剩余280余畝土地上所建房屋均為非安置房，谷地公社項(xiàng)目則全部為非安置房。
購(gòu)房者變成了公司“股東”
去年12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，其中明確規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。那么，銀杏園內(nèi)這些非安置房是怎樣向社會(huì)公眾發(fā)售的呢？
據(jù)了解，由于銀杏苑項(xiàng)目為新居工程，所用土地目前為集體土地，因此，天恩生態(tài)公司與購(gòu)房人所簽合同為物業(yè)使用合同而非購(gòu)房合同。天恩生態(tài)公司具體是怎樣操作的呢？4月18日，記者從一購(gòu)房者（城鎮(zhèn)居民）與天恩生態(tài)公司簽訂的《物業(yè)使用合同》中了解到一些情況。該合同中約定，成都景地置業(yè)有限公司為甲方（即天恩生態(tài)公司）股東，丙方（即購(gòu)房者）通過(guò)購(gòu)買(mǎi)乙方（即成都景地置業(yè)有限公司）在甲方的一定股份成為甲方的股東，甲方基于丙方的股東身份同意將銀杏苑部分物業(yè)交予丙方使用。合同中同時(shí)約定，丙方須一次性或分期將股份轉(zhuǎn)讓款付給甲方，甲方給予丙方的物業(yè)使用期限為70年。記者注意到，該合同中沒(méi)有出現(xiàn)諸如“商品房”、“房款”、“按揭”等詞語(yǔ)，但合同中第4條、第11條約定丙方使用該房屋的用途為“住宅”，不得擅改用途。
“股東”身份無(wú)法確保購(gòu)房安全
簽訂了上述《物業(yè)使用合同》，諸如城鎮(zhèn)居民等非安置農(nóng)民就能合法獲得并使用銀杏苑的相關(guān)物業(yè)嗎？4月28日，中國(guó)消費(fèi)網(wǎng)四川頻道常年法律顧問(wèn)何佳林律師就此給予了否定回答，他認(rèn)為，所謂的股東身份無(wú)法保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。
何佳林告訴記者，成都市國(guó)土局2005年7月11日頒發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用管理的意見(jiàn)》中明確規(guī)定，集體建設(shè)用地的用途為“發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)，建設(shè)農(nóng)民新居工程及建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)”。由此可見(jiàn)，該合同中約定的“住宅”用途已經(jīng)改變了土地使用性質(zhì)。
“合同中的丙方支付的為股份轉(zhuǎn)讓款而非購(gòu)房款，這就意味著丙方實(shí)際占有并享有物業(yè)使用權(quán)的房屋實(shí)為天恩生態(tài)公司的財(cái)產(chǎn)，而非丙方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。”何佳林說(shuō)，按照《公司法》的相關(guān)規(guī)定，公司財(cái)產(chǎn)是用于對(duì)外開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的，股東實(shí)際占有并享有其使用權(quán)是非法的。此外，公司股東按出資份額實(shí)際占有并享有相應(yīng)物業(yè)的使用權(quán)，實(shí)際上是一種變相的抽逃出資行為，輕者可能受到相應(yīng)行政處罰，重者則可能被追究刑事責(zé)任。
成都市國(guó)土局了解到記者反映的情況后，表示將進(jìn)行調(diào)查。