土地作為房地產(chǎn)調控手段的分量將越來越重。昨天，規(guī)范我國土地儲備的全國性第一部法規(guī)——《土地儲備管理辦法》（以下簡稱《辦法》）浮出水面，將為我國“完善土地儲備制度，加強土地調控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力”提供依據(jù)，標志著土地供應正式進入“儲備管理”時代。
土地儲備實行計劃管理
《辦法》由國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定。該辦法明確規(guī)定，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
《辦法》規(guī)定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
值得注意的是，根據(jù)《辦法》要求，各地應根據(jù)調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模。土地儲備實行計劃管理。市、縣政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準后，作為辦理相關審批手續(xù)的依據(jù)。
《辦法》還明確了可以納入土地儲備范圍的土地。具體包括：依法收回的國有土地；收購的土地；行使優(yōu)先購買權取得的土地；已辦法農(nóng)用地轉用、土地征收批準手續(xù)的土地；其他依法取得的土地。
根據(jù)要求，對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當?shù)厥�、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年度農(nóng)用地轉用計劃時扣減相應指標。
嚴格規(guī)范土地機構融資
另外值得注意的是，為防范金融風險，《辦法》對土地機構融資做了明確規(guī)定。
根據(jù)要求，土地儲備資金收支管理嚴格執(zhí)行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的規(guī)定。土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款。土地儲備機構舉借的貸款規(guī)模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準，不得超計劃、超規(guī)模貸款。
《辦法》要求，涉及銀行貸款的，土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規(guī)模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準，不得超計劃、超規(guī)模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
同時《辦法》規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保。土地儲備機構不得以任何形式為第三方提供擔保。
■新聞分析
增加“凈地”供應 打擊“囤地”惡行
⊙本報記者 于祥明
近幾年，國家越來越強有力的宏觀調控之手，把土地儲備推到了土地市場的風口浪尖上，隨著《土地儲備管理辦法》的浮出，我國土地市場的調控也新入一個新的時代。
1996年，我國第一家土地儲備機構在上海成立，至今全國已有2000多個市、縣相繼建立了這項制度。11年的發(fā)展歷程，我國年輕的土地儲備制度經(jīng)受風雨洗禮。據(jù)了解，以往只有一些地方性法規(guī)，沒有全國統(tǒng)一管理辦法的�！掇k法》的出臺正是在各地實踐摸索的結晶。
記者注意到，土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國土地市場發(fā)展影響深遠。毋庸置疑，對嚴格土地管理、加強土地調控以及促進節(jié)約集約用地等而言，《土地儲備管理辦法》都具有重大意義。
土地儲備制度是調控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個部門供應“生地”和協(xié)議出讓為主，轉變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應“凈地”（即產(chǎn)權清晰、配套完善、土地平整的土地）和招標拍賣掛牌出讓為主。
這些變革將增強政府調控土地市場的能力。各地政府可以根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調控土地供應總量、結構和時序，同時促進了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。
以北京為例，按照計劃，北京2010年前土地供應目標是，逐步實現(xiàn)年度保障性住房用地全部通過政府儲備開發(fā)實現(xiàn)供應，年度經(jīng)營性用地，按不低于60%比例，通過政府儲備開發(fā)，實現(xiàn)供應。這意味著，北京今后的土地供應絕大部分將從市政府土地儲備池“單口”流動，對土地市場可調控性大大加強。
需要指出的是，土地儲備制度的建立，還對增加“凈地”供應，狙擊“囤地”產(chǎn)生積極影響。
可以說，土地儲備的一個重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進行再配置。這是對土地權利人權益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財產(chǎn)關系。
理順了政府供應土地的產(chǎn)權關系，客觀上提高了政府供應“凈地”的能力。土地儲備機構可以通過加快前期開發(fā)速度，使政府手中的“凈地”多起來，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應的建設周期，有效防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。
更為重要的一點是，土地儲備需要巨額資金支持，這意味著土地儲備存在一定的資金風險。而《辦法》還為降低土地儲備貸款風險“盡了一份力”。
一方面，《辦法》明確要求土地儲備資金收支管理嚴格執(zhí)行�？顚Ｓ谩⒎仲~核算，實行預決算管理。另一方面，對于財政資金不足，需要開展融資的情況，《辦法》也作了明確規(guī)定，這些都將有助于更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風險，使土地儲備制度走得更穩(wěn)、更好，在土地市場調控中發(fā)揮出更大作用。