房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積也可以“生長(zhǎng)”？

土地招標(biāo)公告中顯示的地塊規(guī)劃建筑面積為不超過(guò)148809.2平方米，但北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布的一份名為《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》顯示，該項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模增至233558.96平方米，共分一期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)電子）旗下的北京地王項(xiàng)目奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的建筑面積在最近兩年“生長(zhǎng)”了8.5萬(wàn)平方米，比土地出讓合同中約定的最高規(guī)劃建筑面積大幅增長(zhǎng)了近57%。

同樣值得關(guān)注的是，該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)工程采取了“拖”字為上的策略。

新增近8.5萬(wàn)平方米建筑面積

2009年6月26日下午4點(diǎn)半，在北京市國(guó)土局二樓土地儲(chǔ)備中心交易廳，在京城樓市名不見(jiàn)經(jīng)傳的成都中澤置業(yè)有限公司最終擊敗中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、中海、龍湖、金科、華遠(yuǎn)、金融街等業(yè)內(nèi)大腕，以19.6億元總價(jià)獲得北京奧運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館“鳥(niǎo)巢”正南方的奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊。如果減去附于地塊上面的2萬(wàn)平方米安置房，該地塊商品房部分的樓面價(jià)高達(dá)近15216元/平方米，超過(guò)廣渠門(mén)十號(hào)地成為北京新的單價(jià)地王項(xiàng)目。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心官方網(wǎng)站于2009年5月22日發(fā)布的一份名為《朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)（水源九廠(chǎng)東側(cè)）住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地》的土地招標(biāo)公告中顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積為不超過(guò)148809.2平方米。

該地塊成交后一度處于閑置狀態(tài)。根據(jù)公開(kāi)的該地塊相關(guān)工程招標(biāo)公告信息顯示，直到2010年12月，該地塊才破土動(dòng)工。

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)一個(gè)蹊蹺的現(xiàn)象：就在該地塊動(dòng)工期的2010年12月8日，北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了一份名為 《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》（朝陽(yáng)（2010）22號(hào)）的公告，該公告內(nèi)容顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃有8棟樓，其中，1號(hào)樓、2號(hào)樓為安置房，3號(hào)至8號(hào)為商品房，項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模為233558.96平方米，共分一期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

根據(jù)這份公告，該地王項(xiàng)目的建筑面積較土地出讓合同中規(guī)定的建筑面積，新增了84749.76平方米，新增面積占合同中約定的最高建筑面積近57%。但公告中未說(shuō)明新增的近8.5萬(wàn)平方米建筑面積的用途是安置房還是商品房或兩者兼而有之。如果新增的建筑面積皆建設(shè)成商品房對(duì)外銷(xiāo)售，該地塊商品房部分的樓面價(jià)將由近15216元/平方米“人為大幅拉低”至9178元/平方米，每平方米商品房的均攤土地成本由此降低約6038元。

記者在采訪(fǎng)中獲悉，目前該樓盤(pán)周邊的樓盤(pán)世茂奧臨、國(guó)奧村、京師園、融域嘉園和澳林春天等皆已售完，其二手房?jī)r(jià)格在3萬(wàn)元/平方米以上。該地塊周邊一家房地產(chǎn)中介門(mén)店的中介經(jīng)理向記者推測(cè)，該樓盤(pán)上市后的售價(jià)預(yù)計(jì)在3.5萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米。如果以中間值4萬(wàn)元/平方米計(jì)算，新增的84749.76平方米建筑面積皆改造成商品房對(duì)外銷(xiāo)售的話(huà)，將為開(kāi)發(fā)商增加約33.9億元的銷(xiāo)售收入。

奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊規(guī)劃建設(shè)面積的大幅更改，是緣于政府規(guī)劃的政府行為還是開(kāi)發(fā)商暗中申請(qǐng)更改所致的企業(yè)行為？

對(duì)此疑問(wèn)，北京住建委宣傳處相關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)解釋說(shuō)，北京住建委所發(fā)的 《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》（朝陽(yáng)（2010）22號(hào)）的公告，是一份建設(shè)方案，至于建設(shè)方案中所涉及的相關(guān)規(guī)劃更改部分的內(nèi)容，不屬于建委系統(tǒng)職責(zé)范圍，隸屬于規(guī)劃系統(tǒng)職責(zé)范疇。

記者就此與北京規(guī)劃委宣傳處相關(guān)人士進(jìn)行了聯(lián)系和溝通，但截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方并無(wú)回應(yīng)。記者在采訪(fǎng)過(guò)程中，一直試圖與該地塊的項(xiàng)目公司北京中澤林萃置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，但對(duì)方電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。