當信貸和股市融資閘門收緊之后，信托一度成為房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金饑渴的“解藥”。然而在樓市冰凍、房價下行、銷售低迷的背景下，信托這一解藥有可能演變成“毒藥”。業(yè)內(nèi)人士提醒，明年開始，房地產(chǎn)信托計劃將進入密集兌付期，但是不少信托計劃的標的項目并沒有實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績，這意味著，信托計劃可能面臨到期后還不上錢的窘境。兌付一旦成問題，房地產(chǎn)信托就有可能步溫州民間借貸危機的后塵。

　　近年來中國信托業(yè)呈現(xiàn)出了爆炸式的增長。2011年第三季度，中國信托機構(gòu)管理的資產(chǎn)規(guī)模增至4.09萬億元，其中17%的信托資金涉及房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)普益財富統(tǒng)計，2010年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產(chǎn)信托的存量規(guī)模已超過6000億元。

　　對于遭遇債務重壓和銷售萎縮兩面夾擊的房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資一直是十分受歡迎的資金來源。但這種做法有可能是飲鴆止渴的方式。一般而言，房地產(chǎn)信托的融資成本很高，資金利率普遍在12%以上，加上信托機構(gòu)的管理費、銀行的托管費等中間費用，融資成本估計超過20%，部分信托融資利率甚至高達30%，遠高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對于房地產(chǎn)業(yè)而言是難以持續(xù)的。

　　作為資金緊張時的權(quán)宜之計，開發(fā)商通過信托途徑籌集現(xiàn)金頭寸可以緩解燃眉之急，不過，目前的房地產(chǎn)信托計劃絕大多數(shù)是為項目籌集開發(fā)資金。顯然，信托兌付的即時性和開發(fā)周期的長期性存在矛盾。在房地產(chǎn)業(yè)下行的趨勢下，部分房地產(chǎn)信托的標的項目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機。

　　房地產(chǎn)信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年開始房地產(chǎn)信托密集發(fā)行，由此推算，2012年后房地產(chǎn)信托將進入集中兌付期。但截至目前，多數(shù)項目的銷售情況很不樂觀。

　　成交極度萎縮，開發(fā)商拿什么去還信托？據(jù)媒體報道，已經(jīng)有南京地產(chǎn)信托項目不能到期正常兌付；上海也出現(xiàn)個別房地產(chǎn)信托兌付難的問題。有的項目用發(fā)行新信托來償還舊信托，有的則由信托公司直接監(jiān)管，還有的則與一些資產(chǎn)管理公司私下協(xié)議解決。

　　總體來看，大型開發(fā)商有較充足的土地儲備，貨幣資金也較為充裕；但中小開發(fā)商融資渠道較少，或愿意支付更高的融資成本，導致信托資源在一定程度上向其傾斜，因此也增加了房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風險。信托機構(gòu)做信托產(chǎn)品時雖然要求的抵押率也很高。但房地產(chǎn)行業(yè)的滑坡不僅會降低開發(fā)商償還貸款的能力，也將導致開發(fā)商資產(chǎn)價值的縮水。信托機構(gòu)持有的抵押品的價值最終可能只相當于未償還債務的一小部分。

　　兌付危機和可能的違約跡象已引起監(jiān)管層的重視，銀監(jiān)會防控風險的措施也在升級。6月銀監(jiān)會要求將房地產(chǎn)信托從“事后報備”改為“事前報備”后，又對項目立項“窗口指導”，實質(zhì)上實行審批制。10月銀監(jiān)會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務，為期3個月。業(yè)內(nèi)專家建議，除收縮房地產(chǎn)信托外，加強對房地產(chǎn)信托項目的跟蹤和監(jiān)管，敦促開發(fā)商加快資產(chǎn)抵押品的銷售率和周轉(zhuǎn)率，也是防范房地產(chǎn)信托兌付危機的重要舉措。(記者 林喆)