國務院總理溫家寶6日在俄羅斯圣彼得堡再次就房價表態(tài)，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖。
這無異于又是中國樓市的“絕對信號”。
就在前不久，強烈的市場信號已經(jīng)不斷叩響：上海諸房企因降價引發(fā)業(yè)主圍攻；大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區(qū)均出現(xiàn)低價樓盤；近三個月北京二手房市場成交量接近2008年下半年市場最低迷時期的水準；各地房交會慘淡收場，杭州等代表性二線城市紛紛加入降價潮；廣州年內(nèi)最重要土地出讓計劃因競拍開發(fā)商人數(shù)不夠而流拍；上市房企六成靠借款維持運轉(zhuǎn)，資金短缺已火燒眉毛……
降價成各地房企共識
“12800起，引爆核心區(qū)！首付分期17萬起，搶購地鐵4號線上準現(xiàn)房！57-108平方米，地標SOHO……”日前，類似的群發(fā)信息頻繁地被市民收到。在北京，除了昌平，大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區(qū)也均已出現(xiàn)低價樓盤。而在近期開發(fā)商的一系列促銷活動中，“降價樓盤屬于面積太大難以順利的樓王”、“降價樓盤屬于偏僻地段”……等樓盤降價的解釋，似乎都不太能站穩(wěn)腳跟。
種種跡象表明，上海地產(chǎn)商在“金九銀十”之際選擇降價，絕非偶然為之。
富力、保利、萬科、中海、招商等標桿房企今年下半年以來都進行了不同程度的降價促銷，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，10月前三周上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年同期相比大幅下滑72%，成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來的最低水平。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年“金九銀十”北京合計樓市簽約量只有2.7萬套左右，較去年同期50582套的簽約量下降了46%。相比2009年的“金九銀十”更是下降超過64%。截至10月29日，北京10月成交量只有13000套左右，創(chuàng)造了2009年實行全面網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低。北京商品房均價為19775元每平米，環(huán)比9月均價21723元每平方米，下調(diào)達到了8.9%。通州華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領(lǐng)尚幾個項目的降價促銷幅度與最高價時相比普遍在20%以上，有些甚至于已經(jīng)超過40%。
10月已是北京二手房月成交量連續(xù)第7個月不足萬套，創(chuàng)下了34個月以來最低值，每平方米成交均價再度跌破2.2萬元，創(chuàng)下了近14個月來新低�！白罱齻�月的二手房市場成交量已經(jīng)接近2008年下半年市場最低迷時期的水準�！北本┲性袌霾糠治鰩煆埓髠ケ硎��！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月則認為，當前房價降勢已經(jīng)開始逐漸由外環(huán)向內(nèi)環(huán)蔓延。
同時，“降價之火”也迅速在二三線城市展開燎原之勢。杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%，主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。天津的新房均價降幅達到5%至15%。成都降價幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯。
上市房企六成借款維運轉(zhuǎn)
“房價高位運行”或許已經(jīng)是開發(fā)商們再也無力硬扛的大旗。11月1日，廣州傳來消息，廣州國土局當天出讓的18宗地塊竟有12宗不得不擇日再拍，成交的3宗地塊均以底價成交。據(jù)悉，未能成功開拍的12宗地塊位于廣州南站，該地區(qū)是廣州未來重點打造的八大功能區(qū)之一，廣州南站商務區(qū)也被看成是珠江新城的升級版。
有媒體報道稱，廣州南站賣地是廣州市今年內(nèi)最重要的土地出讓計劃，此前在6月和9月舉行的推介會上，開發(fā)商大多看好，但11月1日的拍賣現(xiàn)場，情況突然發(fā)生變化，本土開發(fā)商不見蹤影，就連此前一直被看好的香港開發(fā)商也沒有到場。廣州土地局不得不選擇了“緊急剎車”，在出讓前宣布緊急收回地塊。對此，分析人士認為，政府此舉是為了避免看到12幅地塊整體“流拍”對市場帶來更為負面的影響，廣州市政府只有延期，以等待更多房企報名。這一消息或許可以印證貨幣政策收緊之下開發(fā)商資金短缺的現(xiàn)實。
據(jù)統(tǒng)計，當前131家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負632.5億元。其中，80家房企前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，為1806.9億元。按此計算，每家平均約持有現(xiàn)金13.79億元，只夠在一、二線城市拿一塊稍好的地。而有80家現(xiàn)金流為負值，也就是說，上市房企靠借錢維持生計的占了61%。
另一方面，在銀行利率提高和放款收緊的情況下，房企更加依賴成本較高的信托資金，而近期信托收縮和標普降級則使得房企融資難度再次加大。中原地產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，雖然開發(fā)商稱某些房源為特價房源，并不是整體降價。但實際上，房企今年面臨最難過的年關(guān)，因此不得不拿出部分降價房源促銷回款才是真實的原因。
高庫存下房企整售求出路
11.7萬套——北京目前的住宅庫存量，相比限購前庫存增加了2萬余套，是2009年6月8日以來的庫存最高點。按照目前的庫存消耗比，即使目前不增加供應，消耗庫存也需要超過22個月時間。如果加上11月和12月預計入市的56個項目，提供住宅2萬套左右，在銷售持續(xù)萎靡的情況下，北京年底的庫存量將有可能突破12萬-13萬套。
另一則巨靈財經(jīng)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計則顯示，截至2011年10月29日，上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報存貨合計11762億元，與去年同期的8407億元相比，增長39.9%；與今年中報時的10778億元相比，環(huán)比增長9.1%。139家公司中，庫存同比增長107家，占比77%；庫存環(huán)比增長103家，占比74%。
四家巨頭中，萬科的庫存最大，達到1923億元，其增長也是最快的，環(huán)比增速達到13%。
降價也許只是開始。根據(jù)有關(guān)人士透露，上海部分開發(fā)商已經(jīng)私下與營銷代理機構(gòu)洽談整體出售事宜。整購價格在目前成交均價的基礎(chǔ)上至少折讓30%。
“大概3個月前，住宅談整售價格大概還是八五折。而一旦整售失敗，這些資金壓力大的開發(fā)商必將項目低價推向市場。這意味著這波降價潮肯定會繼續(xù)蔓延�！币晃淮頇C構(gòu)人士稱。(見習記者 李仁平)
