上海一家中介公司的經(jīng)紀人劉華東特別懷念去年底生意好的那段時光，“每天房地產(chǎn)交易中心大廳都擠滿人，多得有些恐怖！不用出去跑，坐在門店里一天也可以做5、6單業(yè)務(wù)�！倍F(xiàn)在，很多經(jīng)紀人主動出擊找房源，找買家，給以前客戶群發(fā)房源短信，即便如此也沒有生意。公司里員工連續(xù)幾個月沒有生意，靠那點底薪根本養(yǎng)不活自己�！白吡司妥吡�，沒人挽留，流動性大的行業(yè)特點，加上冷清的行情，使得辭職或辭退這種事幾乎天天都在發(fā)生”。
據(jù)介紹，在上海，綜合開店的租金、電費、通信費、人力成本等因素，外環(huán)內(nèi)中心城區(qū)中介市場公認的“盈虧平衡點”在15萬元/月左右。可是現(xiàn)在靠租賃業(yè)務(wù)的傭金，遠遠不夠維持生計。
開發(fā)商：寒意陣陣
房地產(chǎn)市場的陣陣寒意也傳導(dǎo)到一手房的開發(fā)商層面。從房地產(chǎn)上市公司已披露的信息來看，上半年業(yè)績明顯出現(xiàn)分化，多家公司凈利潤下降100%以上，甚至有5家預(yù)告下降超過200%，龍頭地產(chǎn)企業(yè)依然保持強勢增長態(tài)勢，而一些中小房企則業(yè)績增長放緩甚至虧損。2010年同期凈利潤高達4億多元的嘉凱城，今年中期業(yè)績甚至不夠買一套豪宅。有一些企業(yè)雖然上半年業(yè)績依然靚麗，但依靠的卻是之前的銷售項目。
寒意并沒有消失的跡象，反而正漸漸變濃。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個月新低。某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫存時間也超過1年。
上海綠城玫瑰園開發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨告訴記者，嚴厲的宏觀調(diào)控政策讓不少中小開發(fā)商元氣大傷，年初制定的銷售任務(wù)現(xiàn)在看來已遙不可及，能完成一半已經(jīng)不錯。
一方面是銷售下滑，另一方面是資金吃緊。從銀行獲得貸款越來越困難，信托融資又被各大銀行叫停，開發(fā)商正面臨著有史以來最脆弱的資金鏈。
另一個數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)開發(fā)商的生存狀況，今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購總涉及金額比去年同期翻番。并購的案例數(shù)量和并購總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造歷史新高。
喜歡自稱為“操盤手”的上�；鸷晖顿Y發(fā)展有限公司營銷總監(jiān)劉春也稱，住宅項目的黃金時代已經(jīng)過去，一些地產(chǎn)大佬紛紛轉(zhuǎn)型進軍商業(yè)地產(chǎn)項目也說明樓市熱點開始切換。“我的一些溫州老鄉(xiāng)也把資金從樓市抽出投到其他項目，他們是對市場最敏感的，風向已經(jīng)變了�！彼f。
房價跌不跌要看銀行
不過，黃金時代終結(jié)，不等于房價立刻就會下跌。
記者在采訪中接觸到的一些海外投資移民有相當一部分是“炒房族”，由于觸角敏銳、眼光獨到，這些人大多在前些年中國樓市價格暴漲中獲利豐厚。近兩年來，這些人將自己投資重心轉(zhuǎn)移到了包括香港、澳門在內(nèi)的境外房地產(chǎn)市場及國內(nèi)的三四線城市。
他們認為，隨著政府調(diào)控政策的落實及保障房力度的加大，一二線城市的房價上漲的空間有限，但三四線城市卻還會保持相當大的升值空間。因為目前我國城市化進程仍在加速過程中，帶來了房地產(chǎn)的剛性需求。這種剛性需求在一二線城市已趨于飽和，相當一部分城市居民家庭購置了兩套及兩套以上的住房。武漢電力部門的一項調(diào)查顯示，每年武漢中心城區(qū)零電費的房產(chǎn)多達5萬套，這說明相當一部分市民為家庭未來住房需求進行了相當?shù)膬��！捌鋵�，中國樓市泡沫的最大推手不是政府，也不是開發(fā)商，更不是炒房族，而是銀行。”一些近年開始在海外炒房的投資移民說，“現(xiàn)今銀行房貸模式在任何一個國家都極為少見，這種房貸模式想要國內(nèi)樓價不漲很難�！�
以一戶開發(fā)成本為80萬元的房產(chǎn)為例，開發(fā)商售價100萬元，炒房客首付20%即20萬元后，即可貸款80萬元購得房產(chǎn)。如果炒房客再以200萬賣出，新的購房者只需出40萬元，就可通過銀行房貸購得房產(chǎn)，因為銀行房貸不是以房產(chǎn)成本發(fā)放的貸款，而是以售價總額的80%發(fā)放的房貸。如此炒下去，表面上金融風險在銀行，實際上卻落在了房客身上。
他們認為，目前，一些銀行在落實調(diào)控新政的過程中加大了首付比例，但其基數(shù)依然以房屋售價為主，這是調(diào)控政策難以奏效的一大原因。不過隨著銀行房貸模式的進一步完善，樓價只漲不跌的時代無疑將成為歷史。
