目前，境外熱錢(qián)流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況已經(jīng)引起有關(guān)部門(mén)注意。中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春表示，對(duì)外資和熱錢(qián)的監(jiān)管將是未來(lái)資金監(jiān)管可能需要加強(qiáng)的一個(gè)方面。顯然，外資這一渠道也將漸漸收窄。
在傳統(tǒng)融資渠道收縮的情況下，中小開(kāi)發(fā)商近年來(lái)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托融資。盡管融資成本較高，但依然十分火爆。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541 億元，同比增長(zhǎng)119%。
房地產(chǎn)信托也受到監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。5月，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”；6月底，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都需逐筆報(bào)批。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)能抓住的最后一根稻草——房地產(chǎn)信托也有收緊趨勢(shì)。
上半年支撐房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的主力——二、三線城市，也面臨著限購(gòu)政策的壓力。7月12日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”。據(jù)了解，新一輪限購(gòu)名單正在擬定中。張大偉認(rèn)為，這將直接導(dǎo)致下半年的房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)明顯下調(diào)，加劇房企回籠資金難的狀況。
如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)
降價(jià)促銷求生存，新融資渠道待開(kāi)辟
房地產(chǎn)企業(yè)將越來(lái)越差錢(qián)，幾乎是確定的。在這樣的情況下，如何找到錢(qián)，如何先保生存后求發(fā)展，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大挑戰(zhàn)。
唯一可控的是企業(yè)自身的行為，降價(jià)促銷無(wú)疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)，大多采取合理定價(jià)、快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。3月份以來(lái)，中海集團(tuán)先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)促銷，平均銷售價(jià)格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見(jiàn)影的成效：今年上半年中海共實(shí)現(xiàn)銷售收入約444億元，較去年同期增長(zhǎng)80%，相當(dāng)于去年全年銷售收入的75%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，目前，大部分庫(kù)存壓力向中小房企傾斜，隨著新項(xiàng)目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續(xù)增大。中小房企未來(lái)“降價(jià)放量”以加速資金回流的愿望更為強(qiáng)烈。
劉元春則認(rèn)為，就目前來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷行為已經(jīng)產(chǎn)生了比較明顯的影響�！暗麄�(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)資金危機(jī)、營(yíng)銷策略因此而全面調(diào)整的時(shí)間還沒(méi)有完全到來(lái)�！�
從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，開(kāi)辟新的融資渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更為重要。萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰表示，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的根源是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏與市場(chǎng)景氣無(wú)關(guān)的長(zhǎng)期融資渠道。中國(guó)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，45%是銷售回款，20%是銀行貸款，剩下35%左右是在滾動(dòng)使用的自有資金——65%的非自有資金的部分都和市場(chǎng)景氣狀況高度正相關(guān)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的目的不是支撐高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新是大勢(shì)所趨，更多資金進(jìn)入可以增加住房供給，減少泡沫，如果繼續(xù)過(guò)去那種開(kāi)發(fā)商和炒房客都依賴于銀行貸款的間接融資，供需雙方都利用杠桿放大了投資能力。
目前，一部分房企已經(jīng)開(kāi)始嘗試一些新的融資模式，比如：與地方政府和民間資本合作，成立房地產(chǎn)基金；母公司為子公司項(xiàng)目提供擔(dān)保獲得銀行和企業(yè)貸款；品牌開(kāi)發(fā)商之間加強(qiáng)合作，共享融資平臺(tái)；收購(gòu)海外上市公司股權(quán)，擴(kuò)展海外融資平臺(tái)等。
張大偉指出，在上述幾種融資模式中，雖然除母公司為子公司項(xiàng)目提供擔(dān)保獲得銀行和企業(yè)貸款這種方式外，其它融資模式并不能在短期內(nèi)緩解房企的籌資壓力，但該類嘗試會(huì)減少開(kāi)發(fā)商對(duì)傳統(tǒng)渠道的依賴性，長(zhǎng)期來(lái)看有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源多元化。 (王煒 王治尹)
