受調(diào)控政策傳導(dǎo)的影響，今年上半年北京的土地成績(jī)出現(xiàn)大幅下滑，同比大降48.2%，土地出讓總金額基本和2008年持平。值得關(guān)注的是，商業(yè)地塊異軍突起，供應(yīng)力度首次超過(guò)住宅用地。業(yè)內(nèi)人士指出，上半年僅完成全年供地計(jì)劃的10%，下半年的供地計(jì)劃壓力較大，土地放量在即。
住宅地塊出讓金降75.4%
“冷清”和“低迷”基本成為上半年土地市場(chǎng)的常態(tài)。
來(lái)自北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，北京上半年出讓土地114塊，供地總面積1050萬(wàn)平方米，成交總金額為327.23億，同比下降了48.2%。而今年上半年的住宅用地出讓金僅為120.3億，同比下滑了75.4%。
從成交價(jià)格來(lái)看，上半年居住用地樓面均價(jià)4122元/平方米，同比去年上半年9427元/平方米的樓面均價(jià)，下降了56.27%。而土地成交溢價(jià)率僅為13.63%，與去年動(dòng)輒100%以上的溢價(jià)率相比，今年的土地市場(chǎng)可謂“理性回歸”。
此外，對(duì)比歷史資料可以發(fā)現(xiàn)，2008年上半年出讓58塊土地，成交金額為325.4億元，而今年出讓土地114塊，將近2008年的兩倍，但土地出讓金額基本和2008年持平。
商業(yè)地塊成供應(yīng)主力
6月27日，以4.32萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)成交的崇文門(mén)菜市場(chǎng)地塊，刷新了近年來(lái)單價(jià)地王紀(jì)錄的同時(shí)，也為上半年商業(yè)地產(chǎn)異軍突起的局勢(shì)畫(huà)了個(gè)感嘆號(hào)。
據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)，上半年已經(jīng)簽約的商業(yè)類(lèi)地塊合計(jì)為21塊，提供的建筑面積為338.6萬(wàn)平方米，總出讓金額為174.38億，供應(yīng)量和樓面價(jià)均超過(guò)了住宅地塊。隨著CBD核心區(qū)地塊和王府井商業(yè)地塊的入市，預(yù)計(jì)7月份北京土地市場(chǎng)將迎來(lái)一波小高潮。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，對(duì)住宅市場(chǎng)的打壓，使得更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開(kāi)始出現(xiàn)火爆局面。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，在他看來(lái)，2011年土地市場(chǎng)供應(yīng)及簽約的主角都將是商業(yè)地塊。
供地郊區(qū)化趨勢(shì)明顯
和商業(yè)地塊火爆的場(chǎng)面相比，居住類(lèi)用地明顯遜色很多。
據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年普通商品住宅供地量創(chuàng)下2009年以來(lái)的新低，上半年北京市居住類(lèi)土地供應(yīng)為28宗，土地面積364.23公頃，相比去年同期供地31宗，土地面積473.7公頃，商品住宅供地減少明顯。
另外一方面，業(yè)內(nèi)人士指出，今年之所以出現(xiàn)地塊增加、總價(jià)減少的現(xiàn)象，和今年供地郊區(qū)化、郊區(qū)土地價(jià)格較低密切相關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示，在上半年北京市居住類(lèi)用地成交結(jié)構(gòu)中，環(huán)線特征非常明顯，其中80.86%的成交都是位于六環(huán)以外，五六環(huán)之間的成交占18.89%，三四環(huán)之間僅有0.24%，三環(huán)以內(nèi)沒(méi)有居住類(lèi)用地的成交。而從行政區(qū)域來(lái)看，通州、順義、平谷三個(gè)行政區(qū)的居住用地成交占據(jù)了總成交的79.18%。
底價(jià)成交流標(biāo)頻現(xiàn)
底價(jià)成交，且流標(biāo)較為頻繁，也成為上半年土地市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)。而業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，流標(biāo)頻現(xiàn)與保障房用地比例大幅提升有一定關(guān)系。
按2011年本市供地計(jì)劃，全年計(jì)劃供應(yīng)2550公頃住宅用地中，保障性住房用地為1330公頃，占到52%。
因此，今年出讓的住宅用地中多需配建保障房。在第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限價(jià)商品房或者公共租賃住房的達(dá)到6宗，占43%，而第一季度這一比例僅為17%。
保障房比例提升在一定程度上影響了開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆�。本是熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)地塊的房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊就因保障房要求過(guò)高而慘遭流標(biāo)。該地塊要求配建不少于3.5萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房，同時(shí)中標(biāo)人需提供1960平方米回遷安置房，而且要無(wú)償向長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)政府提供2330平方米商業(yè)用房。
對(duì)于下半年土地市場(chǎng)的走勢(shì)，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，目前僅完成了2011年土地供應(yīng)計(jì)劃的10%，可見(jiàn)完成供地計(jì)劃壓力較大。另外，土地儲(chǔ)備貸款額度巨大，近期還款壓力長(zhǎng)期存在。因此，下半年土地放量在即。(記者桂瑰)