二套房首付提至六成
本地人禁買第三套房外地人禁買第二套房
對改善住房家庭的影響 更大
以100萬的房產(chǎn)為例，則要多掏10萬元，這對于剛湊齊首付的二次貸款家庭來說無疑“雪上加霜”。另外，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，對應(yīng)六成的首付，意味著貸款買房更難。
對北京人的影響 三套房受限
本地籍購房三套受限。本地籍居民擁有兩套房產(chǎn)，購買第三套房產(chǎn)是受限制的。就北京地區(qū)而言，以家庭為單位不論擁有多少套房，2010年“51”之后就只能購買一套房，稱為不算舊賬。這次新政后，新賬舊賬一起算，只要擁有兩套房或以上的，原則上禁止買第三套房。
對外地人的影響 二套房受限
外地籍購房二套受限。根據(jù)國務(wù)院的新精神，結(jié)合地方性政策，意味著在北京的外地籍家庭，已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)的再次購房，無論是貸款還是全款原則上不能再買了。
■時間差
1.現(xiàn)在各銀行大多數(shù)是以貸款合同簽署日為時間節(jié)點。還有部分銀行更嚴(yán)格，是以網(wǎng)上簽約和房產(chǎn)過戶日為新舊政策執(zhí)行界限。也就是說，只要到昨天為止沒有簽貸款合同的，二套房很可能首付六成以上、貸款利率最低是基準(zhǔn)利率的1.1倍。
2.雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策，短期之內(nèi)成交量加速上漲。但當(dāng)前臨近春節(jié),銀行歇業(yè)或房貸額度用完,已經(jīng)基本停貸,趕搭末班車難度也大大增加。
除限購措施，國務(wù)院新出臺的8條措施中，地方政府確定合理房價目標(biāo)、二套房首付提至六成等也受到了普遍關(guān)注。房地產(chǎn)相關(guān)人士解讀認(rèn)為，新“國八條”可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價帶來的問題已經(jīng)有充分的認(rèn)識。
■新“國八條”解讀
>>政府監(jiān)管方面
房價目標(biāo)施壓地方政府
【政策】進一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的�。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。
堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
【解讀】這是首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴(yán)，史無前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房價格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個具體的價格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房價。這樣做的好處可以打消投資、投機者對預(yù)期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，特別是價格能保持在合理的區(qū)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標(biāo)，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房價的效果肯定比去年好。
保障性住房須擴大覆蓋
【政策】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。
【解讀】今年北京將開工建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工10萬套保障性住房，實現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達(dá)到1萬套左右。“十二五”期間，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達(dá)到100萬套，其中六成為公租房。
>>金融政策方面
二套房首付款提至六成
【政策】強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。
【解讀】再次加強了對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進一步抑制投機購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級“門檻”之外。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志稱，新“國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點就是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。
>>土地交易方面
保障性住房用地將單列
【政策】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。
【解讀】“十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個50%”的建設(shè)目標(biāo)，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上；新開工建設(shè)和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。
>>交易稅費方面
二手房交易稅按全額征收
【政策】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。
【解讀】北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。
其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。預(yù)計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。
第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計調(diào)控很快將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。
第四，嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。
■業(yè)內(nèi)聲音
>>專家
新政或為房產(chǎn)稅鋪路
新“國八條”要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家認(rèn)為，這或?qū)⑹菫榉慨a(chǎn)稅未來試點、實施做好準(zhǔn)備。
會議要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，并沒有直接提到房產(chǎn)稅。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，此次國務(wù)院常務(wù)會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)，“不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。房產(chǎn)稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點，最終會向全國推廣。”
中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄稱，政府將對新購房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的傳聞，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對市場的威力不容小覷。
>>房協(xié)
住房供需體系將漸合理
房協(xié)副秘書長陳志說，此前我國保障房供應(yīng)滯后，再加上居民住房方式單一，造成所有人都通過購買商品房解決住房問題，因此房價持續(xù)攀高�，F(xiàn)在，政府大力度加大保障房建設(shè)，另外將提供公租房，住房品種、居住方式都將有更大的選擇余地。不會再有擠獨木。