房屋中介與買賣雙方為逃避稅款簽兩份差價懸殊合同 專家提醒購房者莫貪小便宜
當(dāng)二手房市場隨著商品房價格的走高水漲船高之時，成交數(shù)額也節(jié)節(jié)攀升，以至到了11月，蘭州城區(qū)中心地段二手房均價都突破了7000元，于是，為逃避稅款的“陰陽合同”也在市場開始泛濫。所謂“陰陽合同”，就是以真實成交價在私底下由雙方簽訂一份“陰合同”，而后再交給管理部門一份低于成交價許多數(shù)額的“陽合同”，這樣，一般一套七八十平方米的房子，至少能少交二三萬元的稅款。但是專家指出，短期內(nèi)貪得這樣的“小便宜”，對于消費者而言風(fēng)險卻很大。
★合同一陰一陽：一套房可少繳稅幾萬元
“隨便一套房，只要你按我說的辦，保證能省出好幾萬�！�11月24日，在蘭州一家房屋中介公司，當(dāng)?shù)弥浴百I房人”身份前去咨詢的記者考慮到二手房交易稅費太高，決定放棄購房之時，一名中介人士告訴記者，他們有辦法讓記者少繳稅款。
眾所周知，二手房繳稅的依據(jù)是房屋買賣雙方在《房屋買賣合同》中確定的成交價格，但如果把這個合同做成“陽合同”便大有文章。為了讓記者相信，這名中介人士以他經(jīng)手的一套100平方米、80萬元的房子為例給記者算了一筆賬。當(dāng)然，他先告訴記者，這80萬元是私下里真正定的成交價，即“陰合同”上的價格，而在“陽合同”上，他們簽訂的價格是45萬元。按照“陰合同”，根據(jù)目前規(guī)定，雙方須繳納的稅費包括1.5%的契稅和5.5%的營業(yè)稅(新房購入兩年內(nèi)交易)，即80萬元×1.5%(契稅)＋80萬元×5.5%(營業(yè)稅) =5.6萬元；若按照低價簽訂的“陽合同”，要繳付的費用變?yōu)椋?5萬元×1.5%(契稅)＋45萬元×5.5%(營業(yè)稅) =3.15萬元；這樣一對比，合同“一陰一陽”，雙方逃掉的稅款多達2.45萬元。
★購房者：嘗到甜頭能省則省
“正因為有人嘗到了甜頭，現(xiàn)在便從者如云，把市場都搞壞了。”11月24日，當(dāng)談到“陰陽合同”時，蘭州金和房屋中介公司經(jīng)理謝學(xué)敏告訴記者，有了這個“潛規(guī)則”，許多正規(guī)生意被人搶走，參與其中的市民更是趨之若鶩。
“能少就少，為何不干？”通過“陰陽合同”省去兩萬元稅款后，市民鄭先生告訴記者，起初簽訂合同時他還怕露出“馬腳”，“結(jié)果中介帶著我，從繳稅大廳出來，就直奔銀行，一直沒人過問這事，我才放下心來�！庇辛诉@次成功逃稅的經(jīng)歷，鄭先生還想將這個自認為的“好方法”告訴其他親戚。
不僅作為購房者的陳先生如此樂意，作為售房者的李小姐也愿意簽訂“陰陽合同”。根據(jù)市場“習(xí)慣”，一般契稅和營業(yè)稅都是由購房者來掏，但李小姐告訴記者：“給買方能省點稅，我也覺得方便�！钡x學(xué)敏告訴記者，其實無論賣方買方，大多數(shù)的交易雙方在“幕后推手”的助推下根本就不清楚其中的緣由，“一般連合同都是由中介寫好，雙方只是簽名，此外聽中介的話就是了。久而久之，交易雙方養(yǎng)成了習(xí)慣，中介也以此為‘己任’。在利欲熏心之下，‘陰陽合同’就成了‘共識’�！�
★房屋中介：為“利”而行提高銷量
那么，中介為何要不遺余力地幫助消費者逃稅漏稅呢？這其中還是一個“利”字。一名中介一臉無奈地告訴記者：“都在一個鍋里吃飯，你不干就有人干，最后都逼得大家干起來。”另一名知情中介也告訴記者，如果使用“陰陽合同”，他們首先會告訴顧客能省出不少錢，當(dāng)顧客心動之時，他們自然就會提出高于市場價的所謂“特殊中介費”了，而且，有了這項“本領(lǐng)”，市場份額也會增大，自己手里的房子就會好賣。但蘭州巨信二手房公司總經(jīng)理陳學(xué)禮卻認為，中介不惜鋌而走險也和當(dāng)前二手房交易稅費過高有關(guān)。在這種情況下，陳學(xué)禮建議，在降低稅費的基礎(chǔ)上，通過加強監(jiān)管來減少財稅損失。
★業(yè)內(nèi)人士：監(jiān)管不力系重要原因
而更多的業(yè)內(nèi)人士認為，“陰陽合同”的泛濫根源在于監(jiān)管，首先緣于價格指導(dǎo)體系不完善。根據(jù)規(guī)定，房屋成交價不得低于政府規(guī)定的“指導(dǎo)價”，否則以指導(dǎo)價征稅。但蘭州目前執(zhí)行的指導(dǎo)價還是四五年前的標(biāo)準，據(jù)知情人士透露，目前政府不愿公開的“指導(dǎo)價”就在四千元左右，可是主城區(qū)絕大多數(shù)二手房都要高于這個價格�！坝谑牵灰字写蠹揖蜔o所謂指導(dǎo)價的存在。”
“而另一個重要原因是對中介的監(jiān)管不夠嚴厲。如果背后沒有推手，那這個問題就不會大量存在。”謝學(xué)敏告訴記者，“即使以后發(fā)現(xiàn)問題，要追究逃稅責(zé)任，也建議別少了中介的份�！�
此外，呼吁地稅部門制定符合實際的“計稅新規(guī)定”也成了業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。因為有了類似規(guī)定，稅務(wù)部門便能對不同房屋價格進行合理評估，從而制定合理的參考征稅價。而記者了解到，目前，蘭州市有關(guān)方面也正在考慮這個問題，預(yù)計不日，由稅務(wù)部門制定的相關(guān)新標(biāo)準便會出臺。
專家提醒：占小便宜或吃大虧
但對更多的市民來說，無論是否參與簽訂過“陰陽合同”，業(yè)內(nèi)人士都勸誡大家歇手這種“不劃算的行為”，因為簽訂“陰陽合同”，除了讓“幕后推手”獲利外，對買賣雙方風(fēng)險都很大。
“‘陽合同’雖然把稅務(wù)部門給蒙混過去了，但有一天需要用這份虛報價格的‘陽合同’作證時，上面的低價便會讓你吃大虧。”蘭州瑪雅房屋城關(guān)店的張經(jīng)理告訴記者，買賣雙方一旦因為合同發(fā)生糾紛就很難裁定，最終可能會按照標(biāo)明低價格的“陽合同”予以裁定，因為私下里簽訂的“陰合同”不受法律保護。
同時，在剛交易時，買家雖少交了稅款，但今后再要交易，這些錢遲早要轉(zhuǎn)嫁到自己身上。因為若干年后如果要轉(zhuǎn)讓房子，至少要比你當(dāng)初買房的價格高才會出售，這樣一來，增值的比例是不低，繳稅也相應(yīng)多了，以一套超過兩年的“陰合同”80萬元、“陽合同”45萬元的房子為例，假如幾年后，以100萬元的價格把房子賣掉，根據(jù)“陽合同”，這套房子的應(yīng)稅額高達55萬元，但如果根據(jù)“陰合同”，應(yīng)稅額也就20萬元，但這個時候你的“陰合同”是拿不上桌面的，這個“虧”只能自己吃。
而更讓業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，隨著今后政府對逃稅打擊力度的加強，還會以更嚴格的措施來追究責(zé)任。我國有關(guān)法律規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。
本報記者 王家安 實習(xí)生 穆金富