多年來(lái)一向“賣(mài)座”的潘石屹SOHO系列商業(yè)樓盤(pán)，近期卻頻繁遭遇業(yè)主糾紛。退租門(mén)、物業(yè)門(mén)，如今又出現(xiàn)抗議門(mén)。然而，一直以來(lái)相安無(wú)事的商業(yè)運(yùn)作緣何一時(shí)之間就遇上了“多事之秋”呢？在業(yè)界人士看來(lái)，是商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境遇冷放大了SOHO模式的弊端。
SOHO中國(guó)SOHO業(yè)主到售樓處抗議
昨日有報(bào)道稱(chēng)，在潘石屹旗下SOHO中國(guó)的新樓盤(pán)嘉盛中心，自稱(chēng)被欺騙的20余名朝外SOHO和SOHO尚都的業(yè)主，打著橫幅到售樓處，勸人不要買(mǎi)潘石屹的房子。
該報(bào)道引用業(yè)主劉女士的話稱(chēng)，2006年，她花220多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了朝外SOHO的一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)的價(jià)格每平方米將近4萬(wàn)元。購(gòu)房時(shí)，售樓人員曾口頭承諾，開(kāi)發(fā)商會(huì)自持30%到60%的商業(yè)面積、年回報(bào)率達(dá)到8%、統(tǒng)一管理招租等。如今，商鋪已售完，但很多商鋪?zhàn)獠怀鋈�。�?jù)業(yè)主們稱(chēng)，情況類(lèi)似的大約有 200多人。
昨日記者致電SOHO中國(guó)高級(jí)副總裁許洋詢(xún)問(wèn)此事的相關(guān)情況，但其電話一直無(wú)人接聽(tīng)。
這已經(jīng)不是SOHO商業(yè)第一次發(fā)生業(yè)主糾紛。SOHO尚都、建外SOHO因?yàn)閷?duì)外出租率較低和物業(yè)矛盾等問(wèn)題，已經(jīng)發(fā)生多次業(yè)主抗議的事情。
散售模式弊端被放大
“這和SOHO中國(guó)特有的商業(yè)模式是有關(guān)系的，為了滿(mǎn)足人投資商業(yè)的需求，SOHO商業(yè)主要是以散售為主。這種拆散銷(xiāo)售，出現(xiàn)了業(yè)權(quán)分散的情況，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，因?yàn)樾I(yè)主的群體較大，眾口難調(diào)，所以很容易發(fā)生糾紛。”第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢(xún)部王瓊向記者分析說(shuō)。
明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他表示，SOHO的散售模式是業(yè)主糾紛最深層次的原因。“商業(yè)本應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商持有的，而SOHO中國(guó)是將大開(kāi)間商場(chǎng)型商業(yè)分割成若干個(gè)小商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售。”
賈玉鵬認(rèn)為，這種分散銷(xiāo)售模式是不合理的。一方面，不能保證業(yè)態(tài)的合理搭配，開(kāi)發(fā)商不能對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和布局。另一方面，在分散的產(chǎn)權(quán)商鋪里，業(yè)主對(duì)租金的期望值不一樣。“這樣就直接導(dǎo)致空置率比較多，影響整個(gè)商業(yè)的氛圍，已經(jīng)租出去的商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不會(huì)理想，最后形成了一種惡性循環(huán)。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低就是這樣引起的。當(dāng)時(shí)對(duì)業(yè)主的承諾不能達(dá)到，業(yè)主自然會(huì)抗議。”賈玉鵬表示。
但是，為什么在2009年以來(lái)SOHO的問(wèn)題突然多了起來(lái)呢？“這與商業(yè)地產(chǎn)的整體環(huán)境有關(guān)。受金融危機(jī)影響，去年商業(yè)地產(chǎn)尤其是出租板塊遇冷，這就加大了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。”王瓊說(shuō)。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，去年前三季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層和二層的租金跌幅始終在5.4%-5.7%區(qū)間，空置率也始終徘徊在8%-9.2%的高位。
潘石屹已意識(shí)到危機(jī)
實(shí)際上，商鋪散售在國(guó)外以及中國(guó)港澳地區(qū)早已銷(xiāo)聲匿跡，在國(guó)內(nèi)的一些大城市也正在逐步退出市場(chǎng)。王瓊向記者表示，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主要還是開(kāi)發(fā)商整體持有為主。
潘石屹為何鐘情散售呢？賈玉鵬認(rèn)為，散售就是能快速回籠資金，能夠?qū)⒗孀畲蠡�。而在銷(xiāo)售方面，潘石屹就有著自己獨(dú)到的一面。王瓊認(rèn)為，一方面潘石屹的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)做得很好，另外，潘石屹對(duì)商業(yè)投資客戶(hù)的儲(chǔ)備非常豐富。
隨著SOHO尚都與建外SOHO問(wèn)題的暴露，外界對(duì)于SOHO商業(yè)散售模式的質(zhì)疑也越來(lái)越多。賈玉鵬認(rèn)為，已經(jīng)吃了苦頭的投資人，肯定不會(huì)再去買(mǎi)SOHO的樓盤(pán)。這樣口碑壞了，SOHO的神話也很難持續(xù)。
不過(guò)，潘石屹也意識(shí)到了這種危機(jī)。他明確表示，SOHO前門(mén)項(xiàng)目的操作將由出售模式向持有模式轉(zhuǎn)型，此外光華路SOHOⅡ、朝陽(yáng)門(mén)SOHO的三期都會(huì)持有一部分，并透露以后每一年持有的物業(yè)量都要增大。
