當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商把房產(chǎn)證交給購(gòu)房者之后，房屋質(zhì)量問(wèn)題也被間接轉(zhuǎn)移給了后期服務(wù)的物業(yè)公司。物業(yè)公司為求自保，往往用很少的保險(xiǎn)金額購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)，而公共責(zé)任險(xiǎn)無(wú)法覆蓋之處——無(wú)論是房地產(chǎn)公司建設(shè)品質(zhì)造成的損害責(zé)任，還是物業(yè)公司未盡職責(zé)所造成的損害，最終都由業(yè)主埋單。而真正的作惡者為何總能逍遙法外？
文 本刊實(shí)習(xí)記者 譚古麗
上海市嘉定區(qū)塔城路金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]格林春岸小區(qū)常年倒灌的下水道，給業(yè)主和物業(yè)公司惹了不少的事兒——低層樓層的居民自2006年入住以來(lái)，廚房就經(jīng)常發(fā)生“倒灌”現(xiàn)象。業(yè)主們?yōu)榇舜髣?dòng)肝火，不斷投訴，物業(yè)公司也被鬧騰得焦頭爛額，疲于應(yīng)付，房管局亦大為傷神。
然而，卻從來(lái)沒(méi)有人說(shuō)得清下水道倒灌的真實(shí)原因，也沒(méi)有政府部門或公司去追查——這究竟是業(yè)主所猜測(cè)的“下水道的結(jié)構(gòu)本來(lái)就有問(wèn)題”，還是按照物業(yè)公司的說(shuō)法，只是“突發(fā)性事件”？
兇險(xiǎn)下水道
2011年的7月，夏雷陣陣。暴雨洗滌了上海嘉定區(qū)的大街小巷，一切清新如初。而塔城路金地格林春岸小區(qū)里住在低層樓層的居民卻壓根兒笑不出來(lái)。望著一屋子的臭水，平時(shí)性格溫和的婁女士此時(shí)氣不打一處來(lái)，這已經(jīng)不是第一回了！
婁女士不常在家里住，結(jié)果此次從廚房下水道排水溝處倒灌出來(lái)的污水便如入無(wú)人之境，從廚房一路“長(zhǎng)驅(qū)直入”：客廳和兩間臥室的地板最終全部浸泡在油膩惡心的污水中，地板、地腳線、門套等全部起泡、翹裂；所有家具——無(wú)論是木質(zhì)還是金屬——底部均被浸爛，以櫥柜損壞最為嚴(yán)重；地下隱蔽工程的電線遭到污水的浸泡，室內(nèi)斷電，一片黑暗;更讓人反胃的是，房間里還彌漫著陣陣下水道惡臭，令人窒息。
剛出差回來(lái)的婁女士本已疲憊不堪，又看到本來(lái)好端端的房子變成這副光景，簡(jiǎn)直怒不可遏�；叵肫饋�(lái)，從她自2008年入住小區(qū)以來(lái)，倒灌的現(xiàn)象就時(shí)有發(fā)生，每每雨季，便有廚房水倒灌到家里來(lái)，而這次“規(guī)模”更驚人了。后通過(guò)跟鄰居了解也得知，自己并不是此次倒灌事件的唯一受害人。住在101室的鄭女士遇到類似的狀況，櫥柜吊頂和瓷磚等都受到不同程度的受損破壞。當(dāng)時(shí)的狀況，用鄭女士的原話講可謂“恐怖”：拆開(kāi)部分扣板，發(fā)現(xiàn)污水來(lái)自房頂，而滲水處無(wú)任何水管或下水管。
據(jù)調(diào)查，類似婁女士家發(fā)生的這種損失慘重的倒灌現(xiàn)象，其實(shí)已經(jīng)在小區(qū)開(kāi)始入住的幾年內(nèi)發(fā)生過(guò)好幾回。
更令業(yè)主氣憤的是，事發(fā)后上海金地物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地物業(yè)”）居然擺出一副強(qiáng)人姿態(tài)，強(qiáng)調(diào)他們買了公共責(zé)任險(xiǎn)——所有損失都應(yīng)該是按照保險(xiǎn)公司的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算和賠付。言下之意，他們公司沒(méi)有其他任何賠付義務(wù)，要將所有的責(zé)任推給第三方保險(xiǎn)公司去承擔(dān)。
公共責(zé)任險(xiǎn)是責(zé)任保險(xiǎn)中獨(dú)立的、適用范圍最為廣泛的保險(xiǎn)類別，它規(guī)定在保險(xiǎn)期限內(nèi)，被保險(xiǎn)人在本保險(xiǎn)單明細(xì)表列明的范圍內(nèi)，因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生意外事故，造成第三者的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)向被保險(xiǎn)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。這里的“意外事故”，指的是不可預(yù)料的以及物業(yè)無(wú)法控制并造成物質(zhì)損失或人身傷亡的突發(fā)性事件。
按照保險(xiǎn)公司的定損清單，地板、櫥柜、屏風(fēng)、單人床等一切家具的損失金額必須算上折舊率。然而，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在面前，如果重新購(gòu)置這些家具，將是一筆重大損失，兩者差額至少3萬(wàn)元。
與金地物業(yè)進(jìn)行時(shí)間上的較量實(shí)在傷不起。101室的鄭女士最終在8月底與金地物業(yè)簽訂一份賠償協(xié)議書——協(xié)議書上只承諾賠償直接損失10250元。而撇清責(zé)任之后，其它任何維修及補(bǔ)償責(zé)任，任何因?yàn)槁┧l(fā)的如延誤入住的房屋空置費(fèi)以及誤工費(fèi)這些間接損失，拒不承擔(dān)。
常年倒灌并非天災(zāi)
倒灌現(xiàn)象既已出現(xiàn)多年，小區(qū)里很多用戶都已遭受禍害，而且此次自己家里的財(cái)產(chǎn)也遭受到重大損失，婁女士決心不再姑息——積極統(tǒng)計(jì)損失之余，她決定問(wèn)清事實(shí)。究竟為什么會(huì)倒灌，是誰(shuí)的責(zé)任，真的是“意外事件”嗎？
“下水道堵塞”，小區(qū)物業(yè)每次的解釋都止步于此，這次面對(duì)婁女士也不例外。金地物業(yè)的易經(jīng)理對(duì)《法人》記者理直氣壯地表示，疏通管道都是定期進(jìn)行的，物業(yè)公司在工作上并沒(méi)有失誤。
而當(dāng)《法人》記者反復(fù)追問(wèn)倒灌原因時(shí)，上海市嘉定區(qū)房管局信訪辦工作人員給出的解釋也很“配合”：物業(yè)公司很盡職。負(fù)責(zé)此事調(diào)查的相關(guān)辦事處的工作人員都去看過(guò)相關(guān)工作記錄，此事發(fā)生之前，物業(yè)公司恪守與業(yè)主簽訂合同的相關(guān)條例——他們定期對(duì)下水道和暗井都做過(guò)檢查。
然而，《法人》記者反復(fù)追問(wèn)下水道倒灌的原因，卻始終得不到正面回應(yīng)。
與此相反，在采訪過(guò)程中，多名投訴對(duì)象都向《法人》記者反映，清理水管的工人有多次提醒下水道的堵塞是設(shè)計(jì)的時(shí)候與另外一條水管平衡導(dǎo)致的。這個(gè)關(guān)鍵的信息一旦被證實(shí)，意味著，這個(gè)溢水的問(wèn)題并不是意外，也不是物業(yè)管理公司在管理過(guò)程中有疏失，而是開(kāi)發(fā)商負(fù)有全部責(zé)任——因?yàn)榉孔咏Y(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。
這就不難理解金地物業(yè)為什么寧可“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，也不愿意把原因查明。開(kāi)發(fā)商金地（集團(tuán)）股份有限公司，正是金地物業(yè)的總部。
整件事輪廓此時(shí)清楚浮現(xiàn)：房地產(chǎn)商賺滿腰包后，卻將房子遺留的問(wèn)題推給后期服務(wù)的下屬物業(yè)公司。物業(yè)公司用很少的保險(xiǎn)金額購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)后，便把問(wèn)題定性為“突發(fā)性事件”，由保險(xiǎn)公司背黑鍋。
